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WTO时代的劳动立法/姚岚秋

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 06:43:01  浏览:8942   来源:法律资料网
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WTO时代的劳动立法
——劳动领域法治化的新努力

姚岚秋 李凌云
(作者单位:华东政法学院)
加入WTO,给中国各行各业带来剧烈的冲击,中国的社会政治经济形态也将随之发生深刻的变革。劳动法律制度与劳动者的生活息息相关,那么WTO时代到底需要怎样的劳动法律制度?中国现行的法律法律制度将发生哪些变化 ?工会如何适应这种变化以实现与劳动立法的良性互动?带着这些问题,本章将探讨劳动法领域的一般问题、国际经验以及中国的显示与选择。

第一节 劳动法的一般问题

一、 劳动法的基本范畴
(一) 劳动法的概念
从学理上讲,劳动法是以社会劳动关系以及为实现、保护劳动关系而产生的其他关系为调整对象的法律部门。1
对“劳动法”一词的理解可分为狭义和广义两种:狭义上的劳动法也称为形式意义上的劳动法,指由国家最高权力机关颁布的关于调整社会劳动关系以及为实现、保护劳动关系而产生的其他关系的、全国性的、综合性的法律,如1995年1月1日起施行的《中华人民共和国劳动法》;广义上的劳动法也称为实质意义上的劳动法,除了包括狭义劳动法中的法律规范以外,还包括其他规范性文件中有关调整上述关系的法律规范。我们所讨论的劳动法一般是指广义的劳动法。
(二) 劳动法的调整对象
法的调整对象是划分法律部门的主要依据,也是我们理解法律规范的基础。从劳动法的概念可知,劳动法的调整对象有两类:一是劳动关系;二是为实现、保护劳动关系而产生的其他社会关系。
所谓劳动关系,是指劳动者与用人单位之间为实现劳动过程而产生的劳动力与生产资料相结合的社会关系。它又可分为个别劳动关系和集体劳动关系。前者是劳动者个人在运用劳动能力、实现劳动过程时与用人单位之间发生的关系;后者是实现劳动过程中,劳动者组织为工会与用人单位发生的,涉及劳动者集体内容的社会关系。2如果不加说明,劳动关系通常是指个别劳动关系。
对劳动关系的外延的界定可以从劳动关系当事人和劳动关系的内容两个方面加以展开。3
1. 从劳动关系的当事人看,它是劳动力所有者和劳动力使用者之间的社会关系。也就是说,劳动关系的一方是拥有劳动力的劳动者,而另一方是需要使用劳动力的生产资料的所有者、经营者或管理者。
2. 从劳动关系的内容上看,它是与劳动过程相联系的社会关系。劳动过程就是人和物、劳动力和生产资料在劳动组织内相结合的生产过程。劳动者在生产过程中,与用人单位发生的社会关系才是劳动法调整的对象。
要认清劳动关系的全貌,除了廓清其外延外,还应该准确地把握其特征,即劳动关系是兼有人身关系和财产关系性质,兼有平等关系和隶属关系特征的社会关系。说它具有人身关系的性质,是因为劳动力存在于劳动者肌体内不能须臾分离,基于劳动力的使用而产生的社会关系是和劳动者的人身紧密相连的;说它具有财产关系的属性是因为在现阶段劳动力还是人们谋生的手段,劳动关系从另一个层面上说就是活劳动和物化劳动相交换的关系,在广义上仍属于经济关系的一部分。同时,基于财产关系的属性,劳动关系由劳动者和用人单位按照平等协商的原则建立、延续、变更和终止,这种相互选择的关系是一种平等的关系,又由于人身关系的性质,劳动关系一经建立,劳动者必须把他的劳动力归用人单位支配,用人单位和劳动者之间必须建立一种以指挥和服从为特征的管理关系,这种管理关系又是一种隶属关系。劳动关系正是这种人身和财产属性相统一,平等和隶属特征相交织而产生的社会关系。4
劳动关系是调整劳动法调整的主要对象,但劳动关系并不是孤立的,而是处于极其广泛的社会联系中,因此,为实现或保护劳动关系而发生的其他社会关系也应该纳入劳动法的调整范围。它们有的是发生劳动关系的必要前提,有的是劳动关系的直接后果,有的是随着劳动关系附带发生的,还有的是为了维护劳动关系的合法性而产生的。这些关系主要包括:①劳动行政管理关系;②社会保险关系;③调处劳动争议的关系;④工会因履行职责、维护劳动者的合法权益,与用人单位或劳动者发生的关系;⑤其他国家机关监督劳动法执行的关系。
(三) 劳动法律体系
劳动法律体系是指按照劳动法律规范调整的内容不同加以分类而形成的法律体系。劳动法律体系的形成有其客观的必然性,它归根到底取决于劳动法部门的调整对象,与劳动法所调整的社会关系是一一对应的。概括起来,劳动法律体系主要包括以下几部分:
1. 劳动就业促进法,包括国家促进就业制度、职业培训制度等。
2. 劳动合同法,包括劳动合同制度、集体合同制度等。
3. 劳动基准法,包括工作时间、休息休假制度、劳动安全卫生保护制度、女工和未成年工保护制度和工资制度等。
4. 劳动监督法,即劳动行政部门监督检查制度。
5. 劳动争议处理法,包括劳动争议调解制度、仲裁制度、诉讼制度等。
6. 社会保险法,包括养老、医疗、工伤、失业、生育保险制度等。

二、 劳动法的本质
本质即事物的根本属性,也就是一种事物区别于其他事物的内在的质的规定性。关于法的本质的理解有各种各样的阐述,我们所要探讨的是从法律规范的角度来认识劳动法这一法律部门的属性,从这个意义上说,劳动法本质上是社会法。
简单地讲,社会法是国家为保障社会利益,通过加强对社会生活的干预而产生的一种立法。5它是随着市民社会与政治国家的相互渗透、私法与公法相互融合而产生的,以社会本位为特征,兼具私法和公法因素的第三法域。与传统的私法和公法相比较,社会法具有独特的本位思想、规制对象、调整原则、权利体系、调整方式以及法律责任6,这些特征在劳动法中都得到了充分体现。
1. 社会法有独特的本位思想。本位是指法律的基本观念、基本目的或基本作用、基本任务,它通常由法律所体现的利益所决定。私法以私人领域中的个人利益为本位,公法以公共领域中的国家利益为本位,而社会法则以社会领域中的社会利益为本位。社会利益是某些私人利益受到普遍的公共利益的限制而形成的一种特殊而又独立的利益。就其本性而言,社会利益并不是一种公共利益(公共利益即宏观的国家利益)而是一种个人利益,但又不等同于私法领域中微观的个人利益。两者的差别在于对这些个人利益的保护具有普遍的社会意义,因而通过国家和社会的保障将其提升为中观的特殊利益。比如,雇佣关系中雇工的利益,消费关系中消费者的利益,环保关系中被污染者的利益等。简言之,通过国家干预而生成的某些弱势群体个人利益的社会化形式即为社会利益,它是社会法所孜孜追求和维护的目标。现代劳动法皆以保护劳动者的合法权益为首要目标,劳动者权益虽然在本质上仍是一种个人利益,但是对它的漠视和践踏往往会造成社会的不稳定,乃至整个社会经济秩序的破坏。因此,劳动者个人利益的保护便具有普遍的社会意义,通过国家和社会的保障而被提升到社会利益的层次。
2. 社会法有独特的规制对象。私法一般调整私人主体间的平等关系,公法一般调整权力者与服从者之间的不平等关系,对于社会法而言,调整对象往往是传统的私法主体(如雇主与雇工、生产者与消费者之间的关系),但当事人双方的关系在表面平等的掩盖下存在着实质上的不平等,处于弱势的一方需要国家和社会通过法律手段给予特别的保护。正如前文所阐释的,劳动法主要的调整对象——劳动关系既是一种财产关系,具有平等关系,又是一种人身关系,具有隶属性。这种兼容平等特征和隶属特征,或者说表面上平等而实质上不平等的关系,正符合社会规制对象的要求。
3. 社会法有独特的调整原则。私法遵循的是“平等协商”、“契约自由”原则,公法遵循的是“罪刑法定”、“依法行政”的原则,社会法在强势主体与弱势主体之间将保护的重点放在后者身上,因而产生了一系列独特的原则,如保护弱者原则、倾斜立法原则。这两者正是劳动法的基本原则之一,贯穿于劳动法律制度的方方面面。比如,在解除劳动关系的问题上,我国劳动法即对单位的权利作了种种限制,却赋予劳动者充分的自由,对处于弱势的劳动者给予了倾斜保护。
4. 社会法有独特的调整方法。在私法领域,讲求的是“私权自治”、“契约优先”,在公法领域,通行的则是“国家干预”、“私人间的协议不得变更法律规范”,而社会法出于体现社会利益、保护弱者的立场,采取了特有的调整方式,即通过国家干预对某些私法权利进行限制,用极其严密的法定的内容(如产品质量法、劳动基准法等)来限制约定内容,但又在一定范围内保留了意思自治。这种融合了公、私法特征的调整方式,在劳动法中表现得尤为突出,比如劳动者和用人单位都必须严格遵守劳动法关于最高工时的规定,不得约定长于最高工时标准的工作时间,但是在最高工时标准之下,双方又享有自由协商工作时间的充分空间,法律对此不加干涉。
5. 社会法有独特的权利体系。公权力体现国家利益,公权力与公义务往往紧密衔接在一个行为中,其界限将消除而成为“公职责”,国家不能放弃应尽的职责;私权利体现私人利益,权利也就是利益人,私权利和私义务的关系往往是用对方的义务来限定自己的权利,权利人可采用弃权的方式,来消除对方的义务,放弃自己的利益。而在社会法从保障社会利益出发而设置的权利义务体系中,利益人有时会成为义务人,他可以放弃以权利形式规定的利益,但不能放弃以义务形式规定的利益,如义务教育法中受教育者的受教育的义务和利益。社会法用这种独特的权利义务规范形式来保护处于弱者地位的当事人利益,与公法、私法都不同。劳动法律规范正由有社会权利和义务体系构成的。在劳动法的权利义务体系中,利益人恰恰在某些场合会成为义务人,不能放弃以义务形式规定的利益。再以上述最高工时规定为例,最高工时的限制对劳动者来说无疑是一种利益,但却以用人单位和劳动者共同义务的形式表现出来,禁止劳动者放弃。
6. 社会法有独特的法律责任。随着现代侵权法上社会责任的兴起,民事、行政、刑事也在社会法的框架内出现融合的趋势,形成新的社会法律责任。社会法律责任在责任主体(法人、雇主等团体)、责任形式(责任主体要同时承担几种责任形式,表现为惩罚性赔偿、两罚制等)和归责原则(严格责任、无过错责任)方面都不同与以往的法律责任制度。社会法律责任大量地存在于劳动法中,比如用人单位没有作好劳保工作,致使劳动者受到伤害,即使单位没有过失也要承担损害赔偿责任,同时还要受到劳动行政机关的处罚,承担一定的行政责任。

综上所述,劳动法在本质上属于社会法法域。充分理解这一点,对我们在实践中准确地从事立法、执法及司法活动,正确发挥劳动法应具有的作用,无疑将大有裨益。

三、 劳动立法的意义
劳动法自产生以来,对社会、经济的发展一直起着巨大的推动作用。从根本上说,有助于社会利益的协调和保护,人类共同福祉的增进以及社会安全的保障。分而述之,可概括为以下三方面意义:
(一) 完善劳动及社会保障体制,提高劳动效率,促进社会生产力的发展
劳动及社会保障体制是市场经济一个必要及关键的组成部分。通过劳动法的制定和实施,建立符合市场经济要求的劳动和社会保障制度,有利于以市场的手段优化配置劳动力资源,调动劳资双方的积极性,从而提高劳动效率,最终促进生产力的发展。
(二) 维护劳动者的基本人权
人权理论和人权保障运动的影响是劳动立法得以兴起和发展的重要原因之一,劳动立法在一定意义上是对人权保护的落实。劳动法赋予劳动者在劳动关系中的主体地位,还使其享有广泛而真实的权利,从而使人权具有了实在的内容和具体的法律保障。
(三) 保障社会安定团结
劳动法通过对劳动关系的调整使劳动关系双方都能以劳动法规作为自己的行为准则,建立起稳定、和谐的劳动关系。劳动者与用人单位之间一旦发生劳动权利或利益争议,劳动法中有关处理劳动争议程序的规定能够保障劳动争议获得及时、公正的解决,防止社会矛盾的激化,有利于社会的安定团结和国家的长治久安。
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宁夏回族自治区物业管理条例

宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告

第八十一号


《宁夏回族自治区物业管理条例》已由宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2010年12月3日通过,现予公布,自2011年2月1日起施行。



宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会

二〇一〇年十二月三日


宁夏回族自治区物业管理条例

(2010年12月3日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)


第一章 总 则


第一条 为了规范物业管理活动,维护业主及物业管理各方的合法权益,改善居民生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》,结合自治区实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于自治区行政区域内物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者负责物业监督管理工作的部门(以下统称房地产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

环保、价格、规划、公安、民政等有关行政主管部门,依据各自职责做好物业管理区域内的相关监督管理工作。

街道办事处、乡(镇)人民政府在房地产行政主管部门的指导下,具体负责组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷,协调物业管理工作。



第二章 前期物业管理

第四条 建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

第五条 对物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,建设单位应当严格按照国家和自治区有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

第六条 建设单位应当为新建住宅物业配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当符合下列规定:

(一)建筑面积在五万平方米以内的,按不低于建筑总面积的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米;

(二)建筑面积超过五万平方米的,除按照五万平方米的千分之四配置外,超过部分按不低于千分之二的标准配置;

(三)位于地面以上一至二层,具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能,可直接投入使用。

物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得转让、抵押或者改变其用途。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位置、配置等规划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业,签定前期物业服务合同,进行前期物业管理。前期物业服务期限一般不超过两年。

建设单位承担前期物业服务责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

建设单位销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

第八条 建设单位可以邀请前期物业服务企业对共用配套设施建设、设备运行管理等事项,提出与物业管理相关的建议。

建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第九条 办理前期物业承接验收手续,建设单位应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的复印件、附图;

(三)竣工验收报告以及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

(四)设施设备的出厂随机资料(包括出厂合格证明),安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)业主名册;

(七)物业管理必需的其他资料。

建设单位应当在《住宅使用说明书》中明确物业公摊面积和共有部分的范围,并应当写入《房屋买卖合同》。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止或者解除前期物业服务合同时,将物业服务用房以及上述资料移交业主委员会。



第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十条 房屋的所有权人为业主。

业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。

第十一条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理,监督物业服务企业履行物业服务合同。

第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第十三条 未设立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府协助业主决定有关事项。

第十四条 物业管理区域内,交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府书面申请成立业主大会。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起六十日内,推举业主代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成,也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡(镇)人民政府的代表各一人参加。

筹备组成员名单确定后,应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第十五条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内,向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。

第十六条 业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用物业专项维修资金;

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:

(一)业主大会设立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县(市、区)房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会应当根据业主大会的授权,履行下列职责:

(一)执行业主大会的决议、决定;

(二)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费用,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)组织、监督专项维修资金的筹集和使用;

(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(八)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。

业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担,具体办法和标准由业主大会决定。

业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。

第十九条 有下列情形之一的,业主委员会成员资格终止:

(一)任职期限届满的;

(二)不履行业主义务的;

(三)不再具备业主身份的;

(四)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(五)被依法追究刑事责任的;

(六)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(七)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会;拒不移交的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令移交。

过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当及时协助全体业主重新选举。

第二十条 主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请成立一个业主大会。

不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织业主自行管理,或者经过半数业主同意,委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。



第四章 物业服务

第二十一条 业主委员会根据业主大会的决定,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当包括下列事项:

(一)物业管理区域范围以及基本情况;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业服务质量标准;

(七)物业服务费用收取标准和方式;

(八)物业档案资料的保管;

(九)物业服务合同期限;

(十)双方的权利义务;

(十一)违约责任;

(十二)物业服务合同终止、解除条件;

(十三)其他事项。

正式签订合同前,业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示,公开征求业主的意见,并提交业主大会通过。公开征求意见的期限不得少于七日。

物业服务合同签订后,物业服务企业应当将签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,或者以电子邮件等形式告知业主,业主有权进行查询。

物业服务合同示范文本由自治区住房和城乡建设行政主管部门制订。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第二十三条 物业服务合同期限届满前九十日内,业主委员会应当召集业主大会会议,决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当重新选聘物业服务企业,于合同期限届满前九十日内告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的,应当于合同期限届满前九十日内告知业主。

提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府。

第二十四条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当按照有关规定和合同约定向业主委员会移交下列材料和财物:

(一)本条例第九条规定的材料;

(二)物业服务期间形成的有关物业以及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料以及物业服务档案;

(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

(四)清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

物业服务合同终止前,或者物业服务企业未依照合同履行告知义务、未办理退出交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第二十五条 物业服务企业可以将清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的,过半数业主可以决定将专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十六条 物业服务企业应当按照国家和自治区有关物业服务规范和标准,以及物业服务合同中约定的服务标准提供服务。

第二十七条 物业服务费用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。

实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的,物业服务企业应当及时答复。

第二十八条 旧住宅区、分散小区的业主将物业服务承包给物业服务企业的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当协助承包合同的签订并监督履行。

旧住宅区、分散小区物业服务事项、服务标准、服务费用等,根据物业的具体情况,由过半数主业或者业主代表、承包人和街道办事处、乡(镇)人民政府共同商定。

第二十九条 物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。



第五章 物业的使用与维护

第三十条 物业管理区域内,禁止下列行为:

(一)违法修建建筑物、构筑物,或者违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构和房屋外观;

(三)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

(四)损坏或者擅自占用、移动、改装共用设施设备;

(五)擅自改变房屋设计用途,影响相邻关系人的生活;

(六)存放、铺设超负荷物品;

(七)发出超过规定标准的噪音;

(八)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(九)擅自改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

(十)随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物;

(十一)损毁树木、园林;

(十二)违规饲养动物影响他人正常生活;

(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止,要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后,应当依法处理。

第三十一条 物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和自治区物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并及时向社会公开。

物业服务企业违反有关规定和物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业履行物业服务合同约定义务的,业主应当按时交纳物业服务费用,不得以放弃共用权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

第三十二条 业主应当按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金,用于建筑物保修期满后住宅和物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

专项维修资金应当统一归集管理、使用,专户储存,每年公布一次收交、使用、节余情况,并接受业主的查询和审计、财政、房地产行政主管部门的监督管理,不得挪作他用。

第三十三条 专项维修资金属于业主所有。有下列情形之一的,按照有关规定使用专项维修资金:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)更换电梯或者电梯故障危及人身安全的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(六)对消防设施设备维修、更新、改造的。

业主转让物业时,应当将物业分户帐中结余的专项维修资金与物业同时过户。

第三十四条 利用业主共有部分进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。共有部分产生的收益应当公开,并纳入专项维修资金专户或者由业主大会决定其用途。

第三十五条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物以及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助、配合。

在物业保修期内,业主专有部分或者共有部分存在质量问题的,建设单位应当及时进行维修或者更换。房地产行政主管部门应当监督物业保修活动。

第三十六条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:

(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;

(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;

(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。

因物业服务企业的过错,造成共有部分未到维修、更新年限需要维修、更新的,物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第三十七条 共有部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合。

因维修、更新、改造造成业主专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等责任。

第三十八条 住宅装饰装修工程开工前,业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当对住宅装饰装修活动进行巡查、监督。

第三十九条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的停车需要。在满足业主、物业使用人的需要后,可以将物业管理区域内的车库、车位出租给物业管理区域业主以外的单位和个人,每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。

停放车辆的,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆正常通行。

第四十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向物业管理区域内的最终用户收取费用,并依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十一条 业主空置物业的,应当告知物业企业,并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生;影响其他业主正常生活,造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

物业空置期间,不免除业主部分共有部分和全体共有部分的维修、更新、改造费用。空置期间,物业服务费用的缴纳数额由业主委员会与物业服务企业商定。



第六章 管理措施

第四十二条 自治区住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业服务标准和规范,并定期向社会公布。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,督促物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等,建立物业管理投诉受理制度,定期对其服务质量进行考核。

市容、公安、环保、卫生等行政管理部门应当加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理。

第四十三条 物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门负责召集,街道办事处、乡(镇)人民政府,居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加,共同协调解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。

第四十四条 县级以上人民政府应当加强物业服务监督管理,建立重大物业纠纷处理应急机制,及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。

发生群体性或者重大物业管理纠纷时,房地产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行教育疏导,及时妥善处理,并向县级以上人民政府报告,不得推诿、敷衍、拖延。

第四十五条 发生物业服务争议的,应当协商解决,也可以向人民调解组织申请调解。

人民调解组织应当按照有关规定,及时受理、调解物业服务争议,并督促当事人履行调解协议。

第四十六条 县级以上人民政府应当加强对旧住宅区、分散小区内的道路、照明、绿地以及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑以及设施设备建设改造,并将其纳入城乡建设规划。

第四十七条 房地产行政主管部门应当采取各种形式,开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训,引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。

街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会,应当将物业管理法律、法规、规章以及相关政策宣传,作为社区建设工作的重要内容。

第四十八条 价格行政主管部门应当加强对物业服务企业收费项目、标准执行情况的监督,定期发布物业服务成本信息,及时查处违反规定收取物业费的行为,并适时调整物业收费标准。



第七章 法律责任

第四十九条 违反本条例规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

第五十条 违反本条例规定,建设单位或者前期物业服务企业不履行交接义务或者不移交有关资料和财物的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款。

第五十一条 违反本条例规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权处以五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十二条 违反本条例规定,物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,处以委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。

第五十三条 违反本条例规定,物业服务企业擅自停止物业服务或者擅自改变物业服务用房用途的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十四条 违反本条例规定,业主、物业使用人有下列行为之一的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,恢复原状,并可以按照以下规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法承担赔偿责任:

(一)拆改房屋承重结构的,处以五万元以上十万元以下罚款;

(二)损坏、擅自占用物业管理区域内道路、场地或者其他共用设施设备的,个人处以一千元以上一万元以下罚款;单位处以五万元以上二十万元以下罚款;

(三)擅自利用业主共有部分进行经营活动的,处以一千元以上一万元以下罚款。

第五十五条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十六条 房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府及其工作人员,在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。



第八章 附 则

第五十七条 本条例中,下列专业用语的含义是:

(一)共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等;

(二)共用设施设备,包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等;

(三)共有部分,包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场(车库)、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房等。

第五十八条 本条例自2011年2月1日起施行。1998年8月12日宁夏回族自治区人民政府发布的《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》同时废止。


河南省价格调节基金征收使用管理办法

河南省人民政府


河南省人民政府关于印发河南省价格调节基金征收使用管理办法的通知

豫政 〔2011〕54号


各省辖市人民政府,省人民政府各部门:

  现将《河南省价格调节基金征收使用管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


  河南省人民政府

  二○一一年七月四日



  河南省价格调节基金征收使用管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为提高政府调控市场价格能力,合理配置自然资源,保障生产、生活资料供应,平抑重要商品市场价格异常波动,根据《中华人民共和国价格法》,结合河南省实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称价格调节基金是指省政府为调控重要商品市场价格,建立应急保障调节机制,促进全省经济平稳较快发展,依法向企业征收的专项基金。

  第二章 征 收

  第三条 为稳步推进省级价格调节基金制度的建立,起步阶段先对煤炭(含焦炭,下同)征收价格调节基金。价格调节基金在煤炭销售价格外从量计征。凡在本省行政区域内从事煤炭生产、销售的企业按销售量缴纳价格调节基金。价格调节基金征收标准按品种分类确定为:原煤20元/吨,洗选煤30元/吨,焦炭35元/吨。对洗选煤、焦炭征收价格调节基金时,在其原煤购进时已缴纳价格调节基金的,凭供货方提供的价格调节基金缴讫凭证抵扣。

  第四条 价格调节基金委托地税部门在每月收缴税费时代征,并于次月15日前将代征的价格调节基金足额缴入国库。代征价格调节基金时统一使用省地税局监制的税收票证。

  第五条 向煤炭企业征收的价格调节基金由省与市、县(市、区)按比例分享。省属煤炭、焦炭企业缴纳的价格调节基金,省级留用80%,拨付市、县(市、区)20%;其他煤炭、焦炭企业缴纳的价格调节基金,省级留用50%,拨付市、县(市、区)50%。

  第六条 对收缴入库的价格调节基金,省财政部门应在规定时间内将市、县(市、区)按比例分享的价格调节基金全额划拨给市、县(市、区)财政价格调节基金专户。具体征缴办法由省价格主管、财政、地税部门另行制定。

  第三章 管 理

  第七条 向煤炭企业征收价格调节基金工作由省经济运行领导小组统一领导。省经济运行领导小组下设价格调节基金管理办公室,负责价格调节基金的日常管理工作。省价格调节基金办公室设在省发展改革委。

  第八条 省经济运行领导小组负责指导、协调价格调节基金征收、使用、管理工作;研究价格调节基金的使用方向和重点;审查价格调节基金年度收支计划,审查征收标准调整方案,报省人民政府批准。省价格调节基金办公室负责对价格调节基金的征收、使用进行日常管理;编制价格调节基金年度收支计划;提出价格调节基金征收标准调整方案;开展煤炭价格监测分析;监督、检查价格调节基金的征收、使用情况和省经济运行领导小组制定的相关政策、决定的执行情况;协调解决价格调节基金征收、管理、使用中的相关问题。

  第九条 价格调节基金实行“收支两条线”,由财政部门对价格调节基金按预算外进行管理并专户存放、专款专用。

  第四章 使 用

  第十条 价格调节基金的主要用途:

  (一)调节煤炭供求,平抑省内电煤价格;

  (二)支持煤炭、电力等相关产业发展;

  (三)电煤保障应急体系建设;

  (四)煤炭矿区地质灾害处理和关闭小煤矿;

  (五)煤炭资源有效利用与煤矿安全设施改造;

  (六)扶持“菜篮子”工程建设;

  (七)省人民政府批准的其他支出项目。

  第十一条 价格调节基金使用由省价格调节基金办公室提出资金用途和金额,报省经济运行领导小组审核批准。

  第十二条 价格调节基金资金申请经省经济运行领导小组批准后,由省发展改革委下达资金使用计划。省财政部门根据资金使用计划下达资金预算,并按实施进度办理资金拨付手续。

  第十三条 价格调节基金使用单位应当严格按用途使用,并向省价格调节基金办公室和省财政部门报送资金使用情况、计划执行情况、年度决算及项目决算报告。

  第十四条 省价格调节基金办公室对价格调节基金的使用进行跟踪监督检查,组织相关部门对完成的项目进行评估和验收,确保专款专用。

  第十五条 地税部门代征费用:向省属煤炭、焦炭企业代征价格调节基金,代征手续费为实际征收额的1%;向其他煤炭、焦炭企业代征价格调节基金,代征手续费为实际征收额的3%。

  第十六条 省价格调节基金办公室的正常支出,由省财政部门审核后在基金中列支。

  第五章 监督检查

  第十七条 对不按期缴纳价格调节基金的,由省价格调节基金办公室负责追缴;情节严重的,由价格主管部门按照相关法律、法规进行查处。

  第十八条 价格调节基金的项目实施单位擅自改变基金用途,由省价格调节基金办公室责令限期改正;逾期不改的,取消其使用基金资格,收回投入的资金。对情节严重、构成犯罪的责任人,移送司法机关依法处理。

  第十九条 代征部门违反本办法规定,擅自多征、减征、缓征、停征或截留、侵占价格调节基金的;征收、管理价格调节基金的工作人员滥用职权,贪污、挪用、私存价格调节基金的,依照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)等规定,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十条 各级价格主管、财政、审计、监察等部门应按照职责分工,加强对价格调节基金征收、拨付、使用的监督检查,确保基金及时足额征收和按规定使用。

  第六章 附 则

  第二十一条 各市、县(市、区)人民政府对省分配使用的价格调节基金,可根据本办法规定的用途具体安排使用方向。

  第二十二条 本办法自下发之日起施行。各市、县(市、区)人民政府停止对煤炭征收价格调节基金,对其他商品和服务征收的价格调节基金及管理方式仍暂按各地的规定执行。














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