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外国投资者如何投资中国/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 06:14:01  浏览:9176   来源:法律资料网
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外国投资者如何投资中国

阚凤军


  一、审慎的市场调查
  1、外国投资者考虑投资中国时,需要明确在中国投资的目的与目标,仔细研究目标市场的基本状况、优势与劣势等,并形成比较全面的商业发展计划。如果外国投资者在中国设立代表处或分公司等实体,建议充分与有关代表沟通,了解投资地的市场环境、经济条件及用工环境等,且不可贸然进行规模投资。
  2、如果外国投资者不向通过绿地投资方式在中国开展商业运营,考虑通过资产并购或股权并购的方式收购目标公司,进而快速切入当地市场,获得成熟的采购、销售等商业渠道。此种方式,需要外国投资高度关注并购的相关商业风险、法律风险。
  3、无论何种方式,审慎全面市场调查是至关重要的,它直接关系到投资计划及目标能够实现,对于未来公司运营的风险与困难进行充分的评估与识别,最大限度地实现投资初始目标。

  二、客观评估产品的竞争力
  1、通过市场调查,初步判断某种产品或服务的市场。众所周知,中国的市场竞争非常激烈,因此,外国投资者需要明确产品的核心竞争力,即是否有卖点。这一点非常重要,中国的市场非常庞大,如果你的产品的性价比非常高或能够准备切入消费需求,收益将是非常显著的。
  2、即使你的产品具有很好的卖点,你是否有比较顺畅的渠道保证产品及时流向目标消费者。无论如何,你需要投入大量的时间、资源等进行产品策划、宣传、引导。同时,渠道的建设将是很辛苦的。

  三、投资审批及相关问题
  1、根据中国关于外资法律的规定,所有外国投资者的投资需要经过投资地主管机构的审批,如果投资额度达到一定的上限,需要报请上级、直至国家商务部的审批等。另外,项目审批也可能牵涉到发改委、外管局、环保局等。尽管中国政府关于项目审批流程等相对公开透明,但最终完成全部审批也需要相当的时间与精力,与相关部门进行沟通,推动项目及时报批及完成。
  2、投资过程需要各种专业服务支持。无论何种方式投资,投资者都需要了解中国的法律、税务、会计、外汇、进出口等规定。特定行业,需要进一步了解与掌握。上述问题可以借助外部专业力量予以解决。
  3、理解中国的行政办事系统及相关规则,将有助于外国投资者快速解决投资过程中所遇到的问题与困难,这也是国外大的投资者在对中国进行大规模投资之前,多会与当地政府进行前期沟通与协调,并通过此过程获得当地政府认可和支持,从而保证投资项目的顺利推进。、

  四、制定完备的市场进入与拓展策略
  1、结合市场趋势,考虑到投资领域所涉及到的基础设施、老公、客户基础等短期及长期影响等,制定清晰的市场策略。必须记住,中国的市场是一个高度发展和变化的市场,制定市场策略所依据的信息必须的最新的,能够反映当前和未来市场变化的信息与情况。
  2、选择合适的目标市场。不要轻易确定北京、上海、深圳等作为你投资的目标地和目标市场。中国地域辽阔,人口众多,很多其他地方的市场也是很大的,而且竞争也不如上海、北京那么激烈。 .因此,外国投资者需要根据中国市场的战略定位及产品的特点等因素,综合确定投资目标地。合适的市场切入地对于成功具有重要影响。

  五、选择合适的投资伙伴
  1、如果外国投资者并没有在中国进行投资建厂或并购境内目标公司的计划,可以考虑聘请具有市场领域专业知识和丰富经验的代理或分销商进行市场营销,销售产品等。如果代理具有很强的专业知识,并能够以外国投资者的语言进行流畅沟通,将极大降低设立公司的成本与运营费用。当然,这主要取决于外国投资者的投资策略及市场定位等。
  2、如果外国投资者希望与中国境内其他公司合资或合作,需要充分了解国内公司的品牌、声誉、研发能力、渠道等全方位的信息,可以通过中国律师对合作伙伴进行初步的尽职调查,获取相关信息。必须牢记,选择好的并且是对的合作伙伴,是你投资成功的一半。
  3、外国投资者在中国境内进行前提投资考察、投资谈判及后期项目推进与交割过程中,选择好的翻译对于维护外国投资者权益影响非常大。一个好的翻译,不仅仅指语言,更需要对商业的理解、本地文化的观察、谈判技巧等方面的综合知识。千万不要为省钱,请非专业人员作翻译,否则,将得不偿失。
  4、选择独立优秀的外部中介机构。外国投资者在签订任何可能影响公司利益的文件或协议之前,需要认真听取专业的法律、税务及其他专业建议。如果拟在中国投资,提前制定完备的商业、税务及法律架构非常重要。一个好的交易架构与一个坏的交易架构在商业运营成本控制、税务风险、法律责任承担等方面差距非常大。

  六、理解中国的商业文化与礼节
  1、建立良好的商业关系与信任非常重要,因此,外国投资者应做好准备,投入一定的时间与精力在有关会议及宴会上,并通过此过程加强相互之间的理解与信任,有助于投资的顺利推进。
  2、商业会议总是很快召开,没有太多的时间准备。因此,提前到达会议地点并进行正式介绍与接触是很有必要的。中国的介绍一般都是按照级别从高到低进行介绍。
  3、握手是标准的见面方式。请注意中国人敬重年长者,因此,在年长者面前展示格外的尊敬可以帮助你获得更好的印象。
  4、名片在中国是非常重要的,建议将你的名片制成外文版和中文版。双手与对方交换名片,并将名片的中文版面向上,并尽可能用几秒钟的时间认识该名片,而不是立即收起并放入名片夹。
总之,随着中国市场的急剧扩大,商业机会越来越多,竞争也日趋激烈,外国投资者在作出投资中国决策之前,需要积极、审慎了解中国市场及商业环境,有助于帮助外国投资者投资的成功。


阚凤军 广州安华理达律师事务所 四川大学法学学士 中山大学民商法硕士
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试论我国公司资本制度的重构

王兆华 杨立忠 周宁

 
[摘 要]值此《公司法》修改之际,本文探讨了我国公司资本制度存在一些缺陷,并建议从以下几个方面予以完善或予以明确:用折衷资本制取代法定资本制;发起人和股东对公司资本不足额的补缴责任;对股东与公司之间交易的限制;公司董事及经理对公司实质性减资的责任;股东虚假出资或抽逃出资时对公司债权人的责任;注册资本验证机构的制约机制。


[关键词]公司资本制度 缺陷 立法完善

引论
《公司法》已经10岁了!现在正面临着修改,在诸多问题之中一个重大的问题是公司资本制度的重构问题,“公司资本制度是指公司依一定的原则对公司资本所做出的相关规定的总和。”[1]公司资本制度是现代公司制度的基础,因为公司资本不但是公司法人资格存在的物质条件,是股东对公司承担有限责任的界限和股东行使股权的根据,而且公司资本也是构成公司对外信誉的重要基础,是公司举债及债权人实现其债权的重要保证。在当前我国《公司法》修改之际,公司资本制度的完善是一个热门话题,一方面在于我国《公司法》的资本制度方面的确存在着诸多缺陷,始终为学者们所关注,另一方面在于它对我国建立现代企业制度、完善市场经济体制等都具有重大的意义。本文拟对我国现行《公司法》中资本制度存在的一些问题做个探讨并提出建议,以期对目前我国《公司法》修改中的资本制度的重构能够有所裨益。

一、《公司法》公司资本制度的缺陷

(1)严格的法定资本制
法定资本制为法国所首创,后来为其他大陆法系国家所普遍采用。“法定资本制也称确定资本制,是指在设立公司时,发起人必须按照章程中所确定的资本数额,足额缴齐或募足后,才能使公司成立的一种资本制度”。[2] 法定资本制的核心是资本确定原则,其实质是公司依章程资本全部发行并足额实缴而成立。我国《公司法》第23、78条规定,注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额(或实收股本总额)。第25、26条规定:“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”“股东全部缴纳出资后,必须经法定的验资机构验资并出具证明”。上述各条规定都证明这样一个事实,即:我国《公司法》实行的是严格的法定资本制,“我国公司资本制度为目前世界上最为严格的一种公司资本制度,不仅要求设立公司时须在章程中明确规定公司资本数额”, [3]而且要求该资本数额全部发行完毕并一次全部缴足股款,既不允许授权董事会发行部分股份,也不准许认股人分期缴纳股款。

(2)较高的最低注册资本额
在大陆法系国家,用立法规定设立公司所必须达到的最低资本额,其目的是用立法保障公司设立目的的实现,从而维护整个社会交易的安全。但是值得我们注意的是,“《美国标准公司法》早在1969年就取消了有关公司最低资本额的规定,同时也取消了一些相类似的规定”。[4]我国《公司法》师从其他大陆法系国家,在第23条和第78条对公司的最低资本额作了规定,但是这个“最低资本额”的门槛实在高,这已为学者们所共识,也许它适合于10年前的中国,但是现在如此高的最低资本额已经制约了我国公司制企业的发展,已是客观事实。“在注册资本问题上,我国的注册资本在规定上是偏高了一点,有限公司的注册资本搞了那么多种类,应予以简化”。[5]根据现行《公司法》,人们普遍感觉公司难办,因为办一个公司最低注册资本也要10万元。“我国是一个西部很多人温饱问题还未解决的很穷的发展中国家,却有全世界最高的法定资本,最高的投资成本”,[6]这必然大大限制了公司的创办,不利于实现启动比间投资,促进经济增长,实现产业结构调整,也不利于实现下岗职工的再就业,也许美国的公司法的规定值得我们深思,至少也能给我一点启示。

(3)增资条件太严而减资条件又太简
目前我国《公司法》依然固守传统大陆法系公司资本制度的内容,没有体现当今世界公司资本制度改革的潮流,这些就集中体现在我国公司法对增减资本的态度上:增资条件过严而减资条件又太简。
增资本质上增强了公司的经济实力,无论是对公司还是对债权人都是极为有利的,故各国立法对此规定的条件相当宽松,限制较少。我国《公司法》不允授权发行资本,增加资本途径主要体现在第137条发行新股的规定里。依照该条规定,公司至少在成立3年后才能通过发行新股的方式来增加资本。时间限制如此之长且毫无变通的余地,不但会严重制约公司对资本增加的需求,还制约了公司竞争能力的提高。除时间条件外,第二款规定了公司业绩条件,这样要求主要是出于保护股东利益的需要,无疑是正确的,但是一律要求公司最近3年的连续盈利,并可向股东支付股利后,才可以发行新股的方式增资,就未免过于苛刻。此外,若虽然连续3年盈利,却不能连续3年向股东支付股利是否可发行新股,规定的却不明确,也有待明确。我国台湾地区《公司法》第270条的规定,只要不出现连续两年的亏损或资不抵债的情况,公司就可以增资发新股。可见,我国《公司法》对公司增资的要求确实太高。除此以外还须满足利润预测的条件,即预期利润率可达同期银行将款利率。这里同期银行存款利率也就是指增资发新股以后的银行利率。而银行存款利率在一定时期内会任何变化并非一般公司所能预测得到的,硬要公司作这样的预测,实属强人所难,也是超乎常理的。另外,该条第三款规定公司在最近三年内,若财务会计有虚假记载,也不得增资发新股,其合理性也是令人怀疑的。
公司减资,是指公司成立后依法定程序减少资本额的行为。出于它会在事实上减弱公司对债权人利益的保护力度,并有可能危及交易的安全,故必须依法定的条件及程序进行。减资的实质性条件,我国《公司法》没作具体规定,相对于增资的条件,《公司法》对减资条件的规定要宽松得多,减资与否以及如何减资,在很大程度上几乎全凭公司的自己的意志。我国《公司法》对此几乎无任何规定。“应该说,我国《公司法》对由公司减资而带来的股东利益保护问题并没有给以应有的重视”。 [7]这虽然给了公司极其自由的减资决定权以适应其实际需要,但极有可能因立法的过度宽容而导致这种权力在实践中被少数公司滥用,从而造成债权人或股东利益的受损。
此外,增资的程序也过于繁琐,“倘每次增减资本都需修改章程、召集股东会、注册登记,不仅增加了集资成本,董事、经理亦难以利用商业机会而及时做出有利于公司的决策。” [8]为此,我国应简化增资程序,降低增资条件,拓宽增资渠道,并对减资的法定条件予以明确,以完善这些立法的缺陷。

(4)其他缺陷
(1)我国《公司法》规定,有限责任公司成立时,发现非现金出资的实际价额显著低于章程所定价额时交付该出资的股东补交其差额,公司设立时的其他股东对此承担连带责任。一个问题是,这一规定是否适用于股东以现金出资的情形?因为尽管从现行规定推理,公司成立之时,现金出资应当已经交纳完毕,并不存在出资低于章程规定的问题,但是实践里,这种情况却是屡禁不止的,主要有虚报注册资本,股东虚假出资或出资后抽逃出资。另一个问题是,对于非现金出资的,对于在公司成立后作为出资的实物,知识产权等如果因为市场的变化发生了贬值,而导致实际价额显著低于章程所定价额时,由谁承担责任?如果适用这一条的规定,是否合理?“就此而言,公司法此条规定不妥当”。 [9]
(2)在公司成立后的增资时,股东虚假出资或者出资后又抽逃出资导致出资低于章程规定的数额时,董事会是否应当承担连带责任?《公司法》没有规定。
(3)在公司不能清偿债务,同时存在公司股东虚假出资此抽逃出资的,债权人能否直接向该股东请求清偿?请求清偿的范围有多大?《公司法》没有规定。
(4)《公司法》对资本验证机构相关的一些问题特别是对验资机构的制约机制规定不够全面;出资的形态仅列举了货币、实物、非专利知识产权、土地等5种,这样的规定是否合理值得研究,也有待《公司法》修改时予以完善。
此外,公司注册资本种类繁多,也有待简化,譬如仅有限责任公司就有四种,此外还有一种特种行业另行规定。

二、《公司法》公司资本制度的重构

(1)用折衷资本制取代法定资本制
我国股份公司采用的是严格的法定资本制度,此制度已被大陆法系各国所逐步淘汰,“60年代之后,大陆法系国家均在一定程度上吸收了授权资本制” [10]。法定资本制的弊端主要表现在;“法定资本制要求公司在设立时股东认缴的出资全部到位,不利于公司的及时设立,容易造成公司资本的闲置”。[11]其次资本变更程序极其繁琐。
法定资本制约我国股份公司的设立及发行新股而造成的障碍以及所带来的低效率和负作用已是客观事实。“根据资本确定原则,首期发行五千万元股份的公司.可以因为五千万元股份无人认购而无法成立,如此巨大的比价.仅仅是为了保护当时还不存在的债权人,其合理性是令人怀疑的。”[12] “在注册资本问题上,我国的注册资本在规定上是偏高了一点”。 [13]《公司法》将上市条件订在5000万元的高位,使得一批业绩较好的中小国有企业、集体企业无法满足上市公司的条件.因而为了能够凑够法定资本满足上市条件而进行低效益的购并、重组,这样,规模上去了,而盈利和资本质量却下去了,实属得不偿失。
既然法定资本制弊端重重,那么我国可否采用授权资本制呢?“授权资本制,又称资本授权原则,是指公司只要在章程中记载注册资本额和设立时发行的股本或股份额,股东不必认足或缴足全部注册资本,公司即可成立的原则。未发行或未缴足部分的股本,允许公司或股东于公司成立以后发行或缴足。” [14]授权资本制对公司资本的发行和募集采取了十分灵活的作法,设立公司.使公司的设立变得方便快捷,成本降低;未发行的资本由公司董事会根据公司经营发展状况的需要,随时发行,使公司资本的增加避免了修改章程的烦琐程序,适应了市场经济对公司高效率运作的要求。但是,授权资本制容易诱发公司设立中的欺诈和投机行为;不确定的实收资本削弱了对债权人的信用基础,显然也存在者重大弊端。
鉴于法定资本制与授权资本制各有利弊,因此最佳的选择我国就是采用折中的做法即采用折衷资本制,“折衷资本制减少了公司设立的难度,避免了因公司资本闲置造成的浪费。同时,对公司股份首次发行的数量及公司股本总额发行的年限做出规定,又使公司资本相应地确定与稳定,有利于保障债权人的权益”[15]。这样就可以扬法定资本制和授权资本制之长而避二者之短,这也是顺应国际公司立法的发展趋势。“折衷资本制又称认可资本制,是介于法定资本制和授权资本制之间的一种新的公司资本制度,是两种制度的有机结合。”[16]在我国的外商投资法中规定的外商投资注册资本制度就是这种折衷资本制度的运用。这种模式是由德国在上个世纪30年代所首创,“许多大陆法系国家、包括台湾地区,现在都实行折衷授权资本制(尤其对服份有限公司)这一制度,既放松了对公司设立的资本要求,又可保证公司于成立时实际拥有必要的资本。其做法,值得我国借鉴”。[17]但是它并不是一种固定的资本制度模式,各国公司立法从本国的实际情况出发,在设计公司资本制度的具体规范时,采用了不同的立法技术和方式,从而使其适合本国的国情。
(2)发起人和股东对公司资本不足额的补缴责任
其一,有限公司股东和董事对公司资本不足额补缴的连带责任
在实行法定资本或授权资本制的国家,依法定条件和程序,一次缴清不低于注册资本法定最低限额的资本,是公司成立的要件,也是股东对公司的义务。
首先,鉴于有限责任公司设立时股东之间的特殊关系,同是也为了加强股东的相互监督,凡不履行义务,对造成公司资本不足负有责任者,应对公司资本的补缴承担连带责任,而不问此种出资是在公司设立时,还是公司成立后的公司增资过程中;其次,由于董事在公司经营管理的地位和作用,公司在成立之后的增资过程中,旧股东的虚假出资或抽逃出资造成的股东出资显著低于章程所定数额的,负有责任的公司董事应承担连带责任。因此,应将《公司法》中关于有限责任公司设立时的股东以非货币出资造成公司资本不足时的连带补缴责任应扩展适用于股东以货币出资的情形,同时此种连带责任应适用于公司增资时的资本缴纳,此时连带责任的主体应当包括负有责任的公司董事。
其二,股份有限公司发起人对公司资本不足额补缴的连带责任
由于发起人在股份有限公司中的特殊法律地位,大多数国家法律规定了发起人的义务,这种义务也包括对公司资本不足额的义务。这种规定的有利之处在于,通过加重发起人的义务和责任,使其在公司设立的过程中依法履行义务,防止引起公司资本不足。另外即使出现公司资本不足的情况,公司也能通过法定程序,及时填补资本亏空。与国外公司法规定相比,我国《公司法》没有专门就发起人对公司资本不足额的连带补缴义务做出明确规定,不能不说是一个大的疏漏。因此,建议《公司法》应增加这方面的规定。

(3)股东与公司之间关联交易的限制问题
在我国《公司法》实施之后,股东虚假出资骗取公司登记的情况虽然得到抑制,但股东采用各种手段抽逃出资的现象却有所增加。在现实中,有相当部分的抽逃出资是通过股东与公司之间交易实现的。其原因是多方面的,但是从立法的角度看,《公司法》本身欠缺一套完善的预防和处罚措施不能不说是一个极为重要的原因。因此,应当参照发达国家公司法的相关规定对股东与公司之间的交易作了限制性的规定。

温州市区廉租住房保障办法

浙江省温州市人民政府


温州市区廉租住房保障办法

温政令第104号


  《温州市区廉租住房保障办法》已经市人民政府第13次常务会议审议通过,现予发布,自2008年9月1日起施行。

   市 长 赵一德

   二○○八年八月八日

温州市区廉租住房保障办法

  第一条 为了完善市区廉租住房保障制度,逐步解决市区低收入家庭的住房困难,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)和《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(浙政发〔2007〕57号)规定,结合市区实际,制定本办法。

  第二条 市区低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理,适用本办法。

  本办法所称市区低收入住房困难家庭,是指市区行政区域范围内,人均收入在城市低保标准两倍以内、人均住房建筑面积低于15平方米的常住城镇居民户口家庭。

  第三条 廉租住房保障应当遵循公正、公平、公开原则,由市、区政府统筹规划,统一标准,分期解决。

  第四条 区政府负责辖区内廉租住房保障的组织协调工作。

  市房管部门负责指导和监督廉租住房保障工作。区房管部门负责辖区内廉租住房保障的管理和实施工作。民政部门负责辖区内低收入家庭的认定工作。工会、残联负责特困职工、特困残疾人家庭的认定工作。

  各级发改、监察、财政、国土资源、建设、规划、金融、税务、统计、审计等部门按照各自职责,负责廉租住房保障的相关工作。

  第五条 市房管部门应当会同民政、财政、发改等部门根据市区经济发展水平、平均住房水平、财政承受能力、住房价格水平等因素拟定廉租住房保障年度实施计划,报市政府批准后,于每年3月底前向社会公布。年度实施计划包括当年市区廉租住房保障家庭的经济收入标准、住房困难标准和住房保障面积标准、租赁住房补贴标准、廉租住房租金标准等内容。

  第六条 廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合。采取货币补贴的,由房管部门向廉租住房保障家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。采取实物配租的,由房管部门向廉租住房保障家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。

  第七条 市区廉租住房保障资金来源包括:

  (一)住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;

  (二)按土地出让金净收益的l0%以上或者土地出让金总额的2%以上提取的资金;

  (三)市、区财政年度预算安排的廉租住房保障资金;

  (四)廉租住房租金收入和直管公房出售、出租以及拆迁补偿资金的结余部分;

  (五)社会捐赠及其他方式筹集的资金。

  第八条 建立廉租住房保障资金财政专户,实行专项管理、分账核算、专款专用,专项用于廉租住房保障,包括收购、改建和新建廉租住房以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴,不得用于其他开支。

  第九条 市、区财政部门具体负责市区廉租住房保障资金的筹集、拨付、管理和预决算审核以及监督检查工作。

  廉租住房保障资金的筹集、拨付、使用和管理依法接受审计机关的审计监督。

  第十条 实物配租的住房租金标准和租赁住房补贴标准实行政府定价。

  低保家庭的租赁住房补贴标准按照市区经济发展水平、市场平均租金、市区低收入住房困难家庭的经济承受能力等确定,其他低收入家庭的租赁住房补贴标准,根据其收入情况分类确定。

  第十一条 对廉租住房保障家庭采取货币补贴的,由区房管部门自登记当月起定期发放租赁住房补贴。租赁住房补贴额度,按其现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米建筑面积租赁住房补贴标准确定。

  第十二条 对廉租住房保障家庭采取实物配租的,实物配租面积为其现住房面积与保障面积标准的差额。差额部分不满足基本居住条件的,实行货币补贴。

  第十三条 实物配租应当优先照顾老、病、残、军烈属等特殊困难家庭,城市低保无房家庭以及其他急需救助的家庭。

  实物配租实行轮候制,轮候期间发给租赁住房补贴。

  第十四条 实物配租的廉租住房来源主要包括:

  (一)政府出资新建、改建、购买的住房;

  (二)腾退的公有住房;

  (三)社会捐赠的住房;

  (四)其他渠道筹集的住房。

  第十五条 新建廉租住房,采取配套建设与相对集中建设相结合,主要在经济适用住房项目中配套建设,套型建筑面积控制在50平方米以内。

  第十六条 廉租住房建设用地应当符合市区土地利用总体规划和城市规划,并在申报年度用地指标时单独列出,采取行政划拨方式供地,保证优先供应。

  第十七条 廉租住房建设免征城市配套基础设施等各种行政事业性收费和政府性基金。

  购置住房作为廉租住房的,按照国家规定的有关税收政策执行。

  第十八条 配租的廉租住房面积在保障面积标准之内的,其租金按照当年廉租住房租金标准缴纳;超过保障面积标准部分的租金,按照当年公有住房租金标准缴纳。

  第十九条 申请市区廉租住房保障的家庭,应当向户口所在地乡镇政府(街道办事处)提出书面申请,并提供下列材料:

  (一)家庭收入情况证明;

  (二)家庭住房状况证明;

  (三)家庭成员身份证和户口簿;

  (四)其他需要提供的材料。

  第二十条 乡镇政府(街道办事处)对提供申请材料齐全的,应当当场予以受理;对提供申请材料不齐全的,应当一次性告知需要补充提供的材料。

  乡镇政府(街道办事处)应当自受理申请之日起30日内,对申请人提交的申请材料进行初审,提出初审意见并予以公布,将初审意见和申请材料一并报送区房管部门。

  第二十一条 区房管部门应当自收到申请材料之日起15日内,对申请材料进行审核。对符合规定条件的予以公示,公示期限为15日。公示期满无异议或者异议不成立的,登记为廉租住房保障家庭,书面通知申请人和所在乡镇政府(街道办事处),并向社会公布登记结果。

  对不符合规定条件的,区房管部门应当书面告知申请人并说明理由。申请人对审核、公示结果有异议的,可以向市房管部门申诉。

  第二十二条 区房管、民政等有关部门以及乡镇政府(街道办事处)应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请家庭的收入和住房状况等进行核实,申请人及有关单位和个人应当予以配合,并如实提供有关情况。

  第二十三条 申请家庭的下列房产,纳入其住房面积的核定范围:

  (一)私有住房(包括与他人共有产权的房屋);

  (二)实行产权调换的拆迁待安置房屋;

  (三)承租的公有住房(包括承租国家直管公房和单位自管房);

  (四)其他可以认定的住房。

  第二十四条 区房管部门与廉租住房保障家庭签订租赁住房补贴协议的,应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。

  区房管部门与廉租住房保障家庭签订廉租住房租赁合同的,租赁合同应当明确下列内容:

  (一)承租家庭成员;

  (二)廉租住房坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况;

  (三)租金及其支付方式;

  (四)房屋用途和使用要求;

  (五)租赁期限;

  (六)房屋维修责任;

  (七)停止实物配租的情形;

  (八)违约责任及争议解决办法;

  (九)其他约定。

  第二十五条 区房管部门应当按户建立廉租住房档案,并采取定期走访、抽查等方式,及时掌握辖区低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

  第二十六条 对廉租住房保障家庭实行年审制度。廉租住房保障家庭应当按年度向户籍所在地乡镇政府(街道办事处)如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。乡镇政府(街道办事处)应当对申报情况进行核实、张榜公布,并将申报情况及核实结果函告区房管部门。

  区房管部门应当进行核查,根据核查结果和有关规定作出改变或者停止给予廉租住房保障的,应当作出书面处理决定并说明理由。

  第二十七条 区政府每年应当向同级人民代表大会报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况并向社会公布。

  市房管部门应当每年会同有关部门加强对市区廉租住房保障工作的监督检查,并向社会公布监督检查结果。

  第二十八条 承租家庭有下列行为之一的,房管部门有权按照合同约定收回廉租住房:

  (一)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金,经催缴拒不缴纳的;

  (二)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;

  (三)将廉租住房转借、转租、改变用途或者用于违法活动的;

  (四)擅自装修或者改变房屋结构,影响房屋使用安全的;

  (五)违反廉租住房使用规定且情节严重的其他行为。

  第二十九条 房管部门依照本办法决定收回廉租住房的,应当给予承租家庭必要的退房期限。退房期限一般不少于20日。

  承租家庭应当在规定的期限内退房。对确有正当理由无法按期退房的,经区房管部门批准,可以适当延长退房期限。区房管部门可以视情提高退房期限内的住房租金标准。

  第三十条 承租家庭因违法或者不当使用造成廉租住房损害的,应当依法承担赔偿责任。

  第三十一条 对采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取廉租住房保障的,由区房管部门给予警告,追缴其骗取的租赁住房补贴、减免的租金或者收回廉租住房;对收回廉租住房的,责令其按市场租金标准补缴承租期间少缴的租金。

  第三十二条 违反本办法规定,不执行政府规定的廉租住房租金标准和租赁住房补贴标准的,由价格主管部门依法查处。

  第三十三条 国家机关工作人员在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法予以行政处分;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  对因故意或者重大过失造成国家利益损失的,应当同时责令其赔偿损失。

  第三十四条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

  第三十五条 对承租直管公房的低收入家庭,参照本办法执行,其住房保障面积标准范围内的租金给予适当减免。

  第三十六条 本办法自2008年9月1日起施行。2005年6月9日温州市人民政府发布的《温州市区廉租住房保障办法》(市政府令第79号)同时废止。




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