雇主责任归责原则之比较法研究
兼评最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定
雇主就其雇员因执行职务所加害于他人的损害，应负赔偿责任，是现代法律发展的共同趋势。然而，对于雇主责任【1】的归责原则问题，各个国家和地区的规定差别很大，国内也存在不同的主张。本文拟从比较法的角度分析雇主责任的归责原则，并对最高人民法院2003年12月颁布的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第九条的内容，进行相关的比较与分析，以期对我国即将实施的侵权行为法中雇主责任法律制度的完善有所裨益。
一、雇主责任归责原则之理论基础思考
依照侵权行为法的基本原理，行为人为自己的侵权行为负责，雇主责任是为他人行为所致损害负责，其属自己责任之例外。究竟雇主为何要对雇员致人损害的侵权行为承担法律责任呢？“归责的含义，是指行为人因其行为和物件致他人损害的事实发生以后，应依何种根据使其负责，此种根据体现了法律的价值判断。”【2】因此，首先从理论上研究雇主责任产生依据，就能在理论上为雇主责任归责原则的合理确定奠定基础。
雇主责任制度是一项重要的侵权法律责任制度。现在，无论是大陆法系国家还是英美法系国家，都确立了雇主责任法律制度。因此，雇主责任已经成为一项在理论上无可争议的法律制度。关于雇主责任的依据何在说法不一，但综合起来有以下几种：第一，控制论说。此说认为，雇佣人应当对其所雇佣之人的行为予以控制，因其怠于对雇员行为的监督、注意而造成第三人损害的，应当承担赔偿责任。因为此损害的发生源于雇佣行为，如果没有雇佣行为，也就没有损害发生之可能；第二，公共政策说，即因雇员的职务行为所发生的损害赔偿实际是雇主的一项商业成本，由雇主承担此项损害赔偿责任较为合理。因为雇主可以通过提高商品或者劳务的价格，或者通过责任保险的方式，将其损失由社会大众合理分担；第三，利益说。此说认为，雇员从事雇佣活动是为雇主的利益。雇主既然从雇员的职务活动中获得利益，那么由雇主来承担因雇员职务行为造成的损害也是合理的。第四，伦理说。该理论认为，雇主虽然没有直接实施侵权行为，但“雇用人以他人为其手足，扩张其活动之范围，其受雇人即为自己之替身，以受雇人之过失，视同雇用人之过失，使之负担损害，亦甚合于伦理上之观念。”【3】西方有责归于上的格言，中国有“万方有罪，罪在朕躬”即属此意。此理论还被运用到雇员与独立合同工（Independent Contractor）的区分上【4】。
上述各种学说，都从不同的侧面反映了雇主责任法律制度的合理性，因此，它们都可以作为我们在立法时参考的指导思想。笔者以为，作为雇主责任归责原则的雇主责任理论基础，还应从以下几方面进行考虑，这样才更能全面、合理、准确地确定雇主责任的归责原则：
（一）民事责任的财产性是雇主责任存在的前提条件
民事责任主要是财产责任，这与刑事责任的人身性质截然不同。刑事责任的基本原则是罪责自负，不能让没有罪过的人承担刑事责任。民事责任则不同，由于它主要是一种财产责任，而财产具有可让渡的特性，因而为民事责任的替代承担提供了前提条件。所以在早期的罗马法中，马厩主人、旅馆、船主对其雇佣的人在执行职务中造成他人的损害，承担民事责任。民事责任的财产性质使得责任人能够为行为人承担责任，即雇主能够为雇员承担损害赔偿的责任。
（二）权利义务相一致原则是雇主责任存在和发展的法理基础
权利和义务是相伴而生的。无论任何民事主体，既然享有民事权利，就应当承担相应的民事义务。雇主为了自己的利益雇佣员工为其服务，因此种服务引发的利益和不利益，雇主都应一并承担，正所谓“利之所在，损之所归”。西方民法学者指出：“事情的发生为谁带来了利益，由于谁的指挥，就应该由谁承担责任。”在德国民法典起草时，起草者就认为：“那些为了自己的利益雇佣劳动的人，应对雇用承担风险。”这些理论都体现了权利和义务相一致的原则。
（三）利益衡量与法律逻辑冲突协调的结果是雇主责任存在和发展的价值基础
雇主责任并不是法律上逻辑推理的产物，它是社会公共政策考虑的折衷物。按照法律逻辑，受害人应当向侵权行为人即雇员主张责任，但是雇员的财力毕竟有限，将雇员作为受追诉和承担责任的对象，会使损害赔偿的效率大打折扣。现代雇主责任的确定主要是基于一种公共政策的考虑，即合理分摊危险的损失。“今日英美学者均承认代负责任的主要依据在于公共政策，即危险分担之思想。雇用人得藉着提高商品或劳务价格，或依责任保险的方式，将所受的损失分散给社会大众。”【5】依照该理论，当造成损害的一方是雇员时，应由偿付能力较强的雇主承担责任，就会使受害人的利益得到全面的保护。正如西方学者所指出的那样：“对受害者来说，法人责任比雇员个人责任所提供的保证大得多。企业是一个‘大钱袋’和一个‘不具名的、有偿付能力的集体’。”“当组织或国家对某些意外风险通过支付相对固定的保险费的形式，就可以将责任转移到保险公司。这种社会保险的形式，更进一步地保障了受害人损害的合理赔偿。”【6】
二、雇主责任的归责原则
归责原则在侵权法中居于重要地位。关于归责原则的重要性，王利明教授指出：“实质上，整个侵权行为法就是要解决侵权行为责任的问题……一定的归责原则决定着侵权行为的分类，也决定着责任构成要件、举证责任的负担、免责要件、损害赔偿的原则和方法、减轻责任的根据，等等。确定合理的归责原则，建立统一的归责原则体系，实际上是构建整个侵权行为法的内容和体系。”【7】因此，确定合理的归责原则就是从根本上解决了雇主责任的最基本问题，而不同的归责原则决定了雇主最终是否应该承担责任。
（一）世界各国立法例的考察
对雇主承担责任适用何种归责原则，从比较法来看，大体可归纳为三类：
1.普通法系一般适用严格责任，即无过错责任原则。采取这种立法例的主要是英美法系国家及法国、意大利、丹麦、挪威等。他们认为雇主对于其雇员从事职务时因侵权行为致人损害，应负赔偿责任。雇主不得主张选任或监督雇员已经尽到相当注意义务而免责，雇主即使没有任何过失，仍应就雇员的致害行为赔偿。
在英美法中，雇主责任在判例学说称之为Vicarious Liability，属严格责任。美国对于雇主责任的依据采用“归责于上”或“主人承担的原则”。依据该原则，雇主在雇佣、训练、监督或不解雇等方面即使都没有过失，仍应对他们雇员的侵权行为负责，这一原则现在已经在各州法律中得到广泛应用。有学者指出：“由于雇主能够以更低成本避免事故的发生，因此建立了这种将最终责任转向最有效率的事故避免者的机制。雇主转承责任的现代理念在于出于威慑作用以及损失分摊的法律考虑，被归责一方要承担无过失责任。”【8】
英国大约在17世纪，雇主责任最初只是适用于雇主明确命令或事后追认的自己的受雇人的侵权行为，随着工商业的发展以及贸易的多元化与复杂化，雇主的责任适用逐渐扩大，只要是雇佣范围内的侵权行为，雇主均根据不同情况承担共同责任或者分别责任。英国学者琼斯认为：“这是一种严格形式的责任，因为，这是基于雇主与受雇人的关系而产生的责任，而非基于雇主有任何形式的过错。”【9】
《法国民法典》第1384（4）条规定：主人和雇主对他们的仆人和雇员在执行他们的职务活动中所导致的损害承担责任。上述关于《法国民法典》雇主承担法律责任的性质，多数学者倾向于危险理论。雇主应对其活动产生的危险负责，此种责任并不是建立在雇主对于雇员的选任和监督上的过错。通说认为，该种危险责任属于无过错责任原则的范畴。
2、大陆法系多主张适用过错推定责任原则。采取这种立法例的国家是德国、日本等。他们认为雇主对于雇员因执行职务所发生的损害，仅对雇员的选任、监督未尽到必要的注意时才负赔偿责任。该过错由法律推定，无须受害人举证。
《德国民法典》第831条规定：“一个人雇佣他人从事任何工作，有义务对后者在履行工作中侵权给第三人造成的任何损害负赔偿责任，但是，如果雇主在选任雇员时尽到了适当注意，并且在其有义务对他人履行的工作提供工具和设备或者对工作予以监督时，他对提供此等工具、设备以及进行监督履行了通常的注意，则不承担赔偿义务。”德国对雇主责任采用过错推定，是与当时德国社会所处的时代背景相联系的，同时与德国社会鼓励工商业发展的宗旨相一致。之所以拒绝雇主无过错责任，在于担心对雇主采取无过错责任原则，势必会加重企业负担。法治的发展不可避免地会刻上时代的烙印。然而，事实上在许多领域，德国法律规定的雇主过错责任已经被司法判例取代或修正了。尤其是第二次世界大战以后，德国最高法院发展了一系列新的法律制度，以弥补成文法的不足，保护受害人的利益。例如，扩大了雇主相对于第三人应负的保护义务和安全义务，如果雇工违反这些义务给第三人造成损害，则第三人对雇主享有合同法上的赔偿请求权，而一旦适用合同法，雇主就失去了免责的可能性，他必须将其履行辅助人的过错视为自己的过错，无条件的承担赔偿责任。【10】
《日本民法典》第715条第一款规定：“因某事业雇佣他人者，对受雇人因执行其职务而加害于第三人的损害，负赔偿责任。但是，雇佣人对受雇人的选任及事业的监督已尽相当注意时，或即使尽相当注意损害仍会发生时，不在此限。”尽管日本立法承认责任人可以通过没有选任或监督方面的过失证明自己没有过错而不承担责任，但日本实务界从来不承认此种抗辩。也就是说，《日本民法典》第715条第1款成了一纸空文。可见，在日本雇主责任接近于无过错责任。【11】
3、雇主责任适用过错推定和衡平责任相结合原则。我国台湾民法采用这种立法例。台湾民法第188条第一项规定：“受雇人因执行职务不法侵害他人之权利者，由雇佣人与行为人连带负损害赔偿责任，但选任受雇人及监督其职务之执行已尽相当注意，或纵加以相当之注意仍不免发生损害时，雇佣人不负赔偿责任。”此项规定仿自德国民法第831条的过错推定，雇佣人选任监督的过失由法律先行推定，得反证推翻。该条第二项规定：“被害人以前项但书之规定不能受损害赔偿时，法院因其申请，得斟雇佣人与被害人之经济情况，令雇佣人为全部或一部之赔偿。”按照上述规定，台湾民法上的雇主责任分为两部分：一部分属于过错推定责任，雇主须在选任、监督雇员方面存在过错才负赔偿责任。该过错由法律事先推定，若雇主能反证其无过错，就可以免除其责任即实行举证责任倒置。另一部分为衡平责任，受害人受损害不能获得赔偿时，法院依据受害人的请求，根据雇主和受害人的经济情况，判决雇主承担全部或一部分的赔偿责任。王泽鉴先生对于过错推定与衡平责任归责原则的评价是：“立法者明知过错责任不足适应社会需要，但因囿于当时的法学思潮，难予摆脱，因此创设了倒置举证责任及衡平责任两项规定，系一时权宜之计，但亦因此使整个制度趋于复杂。” 【12】
保山市人民政府办公室关于印发保山市土地储备等3个管理办法的通知
云南省保山市人民政府办公室
保山市人民政府办公室关于印发保山市土地储备等3个管理办法的通知
保政办发〔2010〕75号
各县（区）人民政府，市直各委、办、局：
《保山市土地储备管理办法》、《保山市招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权办法》、《保山市土地储备资金管理办法》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二O一O年四月三十日
保山市土地储备管理办法
第一章 总 则
第一条 为强化政府对城市规划区内土地的集中统一管理，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土地储备管理办法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 保山市城市规划区范围内的土地储备，适用于本办法。
第三条 本办法所称土地储备，是指市、县（区）人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
第四条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属同级国土资源部门，在市、县政府土地收购储备委员会的领导下，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。保山市土地收购储备交易中心具体承担保山市政府所在地城市规划区范围内的土地储备工作，并负责对储备的土地进行前期开发整理和供应。
第五条 土地储备实行申报制度，用地实行申请制度。凡属于本办法规定范围内应收储的国有土地，用地单位或主管部门应到市、县土地储备机构进行申报。凡需使用国有土地的建设单位(个人)均须向市、县（区）政府的土地管理部门提出建设用地申请，由土地收购储备机构按规定供地。
第六条 禁止任何单位和个人非法转让国有土地使用权。
第七条 国土资源、发改、财政、建设规划、监察、审计、税务、银行等部门应当按照各自职责各司其职，配合做好土地储备相关的各项工作。
第二章土地储备范围和程序
第八条 下列土地应当纳入土地储备范围：
（一）已完成农用地转用审批的土地；
（二）城市规划区范围内的无主土地；
（三）因城市规划要求及建设需求，调整土地用途的土地；
（四）土地使用权人申请土地收购储备机构收购的土地；
（五）以租赁、出让方式取得土地使用权期限届满且未使用，被依法收回的土地；
（六）依法收回荒芜、闲置的国有土地；
（七）土地使用者未按土地使用权出让合同的约定支付土地使用权出让金，被解除土地使用权出让合同的土地；
（八）按出让合同规定，2年内未动工建设而收回的国有建设用地；
（九）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其他原因调整出的原划拨国有土地（包括行政、事业单位和原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地）；
（十）法院或银行因处分抵押财产转移划拨土地使用权或划拨土地使用权抵押人到期未能清偿债务的土地；
（十一）土地使用权期限届满，土地使用者在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地；
（十二）土地交易中成交价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权取得的土地；
（十三）市、县（区）人民政府认为需要进行储备的土地。
第九条 土地储备采取货币收购储备、协议储备、置换储备和规划储备方式进行。
第十条 市、县土地收购储备机构根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场供需状况编制储备计划，经国土资源部门审核，报市、县（区）人民政府批准后，向社会公布。
第十一条 凡需要储备的土地，由土地收购储备机构根据土地储备计划和政府供地实际需要，按照本办法规定制定具体地块的土地收购方案，报市、县（区）人民政府批准后，与原土地使用人签订收购合同。
第十二条 土地收购储备机构对确定收购的国有土地，应区别行政划拨土地和出让土地对原土地使用权人作合理补偿:属行政划拨土地，补偿标准由土地收购储备机构制定，报市、县（区）人民政府批准后执行;属出让取得地土地，根据收购时土地的基准地价或评估价扣除已使用年限地价给予原土地受让人补偿。地上建筑物、其他附着物由中介机构进行评估后给予原土地受让人补偿。
土地使用权价格、地上建筑物和附着物补偿，原则上采取货币补偿方式。由土地收购储备机构委托有资质的评估机构进行评估，报土地行政主管部门确认后执行。
第十三条 土地收购的一般程序
（一）申请收购。凡符合本办法规定土地储备条件的国有土地，由原土地使用权人持相关资料向土地收购储备机构提出收购申请，或由土地收购储备机构依据相关规定向同级人民政府申请收购，同时提供下列资料：
1．土地收购申请书；
2．法人资格证明书；
3．授权委托书；
4．营业执照；
5．土地使用权权属证明；
6．房屋所有权权属证明；
7．主管部门意见；
8．其他需要提交的材料。
（二）权属核查。土地收购储备机构对应当收回或收购的土地连同地上建筑物、附着物的权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查核实，并在有关媒体发布拟收购土地公告。
（三）确定规划条件。城市规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的规划条件。
（四）测算收购价格。土地储备机构委托地籍测绘和地价评估机构进行测绘、评估、拟定收购价格(实行土地置换的，进行土地置换差价结算)。将拟定的收购价格提交同级审计、财政部门审核，审计、财政部门应当于7个工作日内出具审核意见。
（五）方案报批。土地收购储备机构拟定土地收购方案，经国土资源主管部门审核后，报市、县(区)人民政府批准。土地收购方案的内容包括：拟收购地块的详细情况、收购方式、收购价格、拟收购时间、收购资金来源，审计、财政、规划部门意见为收购方案的附件。
（六）签订合同。土地收购储备机构与土地使用权人根据市、县（区）人民政府的批复，与原土地使用人签订《国有土地使用权收购合同》。
（七）权属变更。土地收购储备机构根据国有土地使用权收回或收购补偿协议约定支付相关费用后，按规定办理土地、房产权属变更或注销手续。
（八）交付土地。根据收购合同约定的期限和方式支付补偿费后，按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用者向土地储备机构交付土地和地上建筑物、附着物。
（九）收购补偿。土地收购储备机构根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换差价结算。
第十四条 被收购的土地经签订《国有土地使用权收购合同》后即产生法律效力，双方当事人必须依法全面履行合同约定的各项权利和义务。《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
（一）双方当事人的名称、地址、联系方式；
（二）收购土地的座落、面积、用途以及权属依据；
（三）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
（四）交付土地的期限和方式；
（五）双方约定的其他权利义务；
（六）违约责任；
（七）争议的处理。
第十五条 国土地资源部门应加强对辖区内国有土地使用情况的监督管理，对符合储备条件的国有土地，应及时告知土地使用者到土地储备机构办理国有土地使用权储备手续。
第三章 储备土地的前期开发、利用
第十六条 土地收购储备机构应根据市、县（区）政府供地需要，对收回、收购储备的土地和依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
第十七条 储备土地前期开发整理与利用中，涉及土地使用权或连同地上建筑物、附着物出租、抵押、临时改变用途及拆迁地上建筑物、附着物的，由土地储备机构持有关用地批准文件及国有土地使用权收回、收购协议等相关材料，到相关部门办理有关手续，各有关部门应积极支持及时办理。
第十八条 在储备土地未供应之前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过2年，且不能影响土地正常供应。
第四章储备土地使用权的供应
第十九条 市、县土地收购储备交易机构依照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》的程序，依法组织实施储备土地的供应工作。
第二十条 市、县（区）人民政府所在地城市规划区内的各类建设用地，由政府土地储备机构统一提供。
除依据国家法律、行政法规规定确需划拨的土地外，城市各类建设项目使用储备土地应当实行有偿使用，不得划拨供地；工业、商业、旅游、娱乐和商业性房地产开发等经营性建设项目用地必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让，不得采取其他方式供地。
储备土地依法划拨的，经国土资源部门审核后，报市、县（区）人民政府批准。土地使用人应当向由土地收购储备机构支付划拨土地的储备成本费用。
第二十一条 储备土地使用权供应的程序
（一）确定供应地块。土地收购储备机构根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的座落、四至界限、土地面积及用途。
（二）土地供应方案的报批。市、县土地收购储备交易机构将储备土地使用权供应方案送国土资源部门审核后，报市、县（区）人民政府审批。
（三）发布土地供应信息。根据储备土地的实际情况，对具备供地条件的土地公开向社会发布土地使用权供应信息。
（四）储备土地使用权的供应。根据市、县（区）人民政府批准的土地供应方案，由土地收购储备机构以招标、拍卖、挂牌出让等方式公开出让，并与土地使用权取得人签订《国有土地使用权出让合同》，收缴土地使用权出让价款，向用地者供应土地。
（五）原划拨国有土地发生转让和新增建设用地出让供应，由市、县土地收购储备机构组织实施。
第二十二条 受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部土地出让价款后，应当在30日内依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
第二十三条 受让人持《国有土地使用权出让合同》到发改部门办理立项手续，到城建规划部门办理建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可到国土资源部门领取建设用地批准书。
第二十四条 土地使用者依法取得建设用地土地使用权后，未经有权机关批准，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地，认定为闲置土地。
第二十五条 经认定的闲置土地，按以下方式处置：
（一）责令土地使用者在两个月之内动工建设，并按规定缴纳土地闲置费后办理相关开发建设手续；
（二）经有权机关批准延长动工开发建设时间的，一般不得超过一年，并且延长期内应当依法收取土地闲置费；
（三）协议收回的由土地使用者与国土部门土地储备机构签订土地收购协议，对土地使用者补偿取得土地使用权费用后，解除土地出让合同，收回土地使用权；
（四）满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权；
（五）市、县（区）人民政府安排临时使用（如公共停车场、临时绿地等），待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发；临时使用土地的收益，归市、县（区）人民政府所有。
第二十六条 以出让或划拨方式取得土地使用权的闲置土地，由国土资源行政主管部门向土地使用者下发缴纳土地闲置费通知书，闲置满一年不满两年的，一次性按该宗地出让或划拨土地价款的20%以内收取土地闲置费。
土地使用者应当在收到缴纳土地闲置费通知书规定的期限内缴纳土地闲置费，拒不缴纳的，国土资源行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
第二十七条 市、县（区）人民政府依法收回的闲置土地，统一纳入土地储备机构储备，按照规划要求确定土地用途及土地使用条件后，依照现行土地政策供地。
第二十八条 在土地闲置期间，国土资源行政主管部门不受理该土地使用者的其他建设用地申请；对闲置量大的房地产开发企业，限制其参加土地招标拍卖挂牌和新项目申报。
第五章相关责任
第二十九条 按本办法规定应纳入土地储备范围的国有土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附着物的，有关部门不得为其办理相关审批手续。
第三十条 按本办法规定纳入土地储备范围的国有土地，除政府土地收购储备机构外，任何单位和个人均不得私自转让土地使用权及其地上建筑物，不得以联建、合建等方式自行转让存量国有划拨土地。
第三十一条 土地收购储备机构未按照合同约定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同，造成损失的，由土地收购储备机构依法承担赔偿责任。
第三十二条 原土地使用权人未按照合同交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处置地上建筑物的，土地收购储备机构有权责令原土地使用权人改正，原土地使用权人逾期不履行，有关部门不得办理审批登记手续。土地收购储备机构可要求原土地使用权人依法承担赔偿责任。
第三十三条 双方对合同中的约定如发生争议，经双方协商未达成协议的，可向人民法院进行起诉。
第三十四条 从事土地收购储备交易的工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失的，或利用职务之便索取或非法收受贿赂构成犯罪的，依法追究刑事责任，不构成犯罪的，给予相应的行政处分。
第六章 附 则
第三十五条 本办法由保山市国土资源局负责解释。
第三十六条 各县（区）参照本办法执行。
第三十七条 本办法自2010年5月1日起施行。
保山巿招标拍卖挂牌
出让国有建设用地使用权办法
第一章 总 则
第一条 为了规范本市国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市范围内以招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权的，适用本办法。
本办法所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县(区)人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请申请用地的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本办法所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本办法所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
第三条 招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
第四条 国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动应当有计划地进行。土地储备机构应当在国土资源行政主管部门的直接领导下，根据本辖区经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让年度计划，经国土资源行政主管部门审核，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
第五条 工业、商业、旅游、娱乐和商业性房地产开发等经营性建设项目用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以公开招标、拍卖、挂牌出让方式供地。住宅用地原则上采取公开拍卖方式出让。
前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
第六条 招标、拍卖、挂牌出让标底或底价应当根据土地评估结果、产业政策以及土地市场状况等因素综合确定。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。
确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价以及投标、竞买保证金，应当实行集体决策。竞买保证金不得低于起叫价、起始价的20%。
招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖、挂牌出让活动结束前应当保密。
第七条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
除工业用地和旅游、商业等具有其他综合目标或特定社会公益建设条件的经营性用地可拟定出让地块的产业类型、环保要求等内容为前置条件，经营性用地一律不得设定准入前置条件。
凡实行公开招标、拍卖、挂牌出让的土地，应由建设、规划、国土资源等部门拟定地块的使用规划条件，除此之外，不得设定有碍公平竞争的前置条件，国家法律法规另有规定的除外。
参与国有建设用地拍卖或挂牌出让活动的申请人须向出让人递交申请书，经资格审核同意后，与出让人自愿签订《竞买协议书》。
第八条 招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标、拍卖、挂牌出让结果在土地有形市场或媒介上公布。
出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
第九条 受让人依照《国有建设用地使用权出让合同》的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有土地使用权证；也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有土地使用权证书。
第十条 未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
第二章 国有建设用地使用权招标出让
第十一条 属下列情形之一的，采用招标出让方式确定使用者：
（一）以获取较高土地收益为目的，并具有其他综合目标或特定社会公益建设条件的；
（二）土地用途有严格限制，只有少数单位或个人有竞投意向的。
第十二条 国有建设用地使用权招标可采用公开招标或邀请招标方式进行，具体采取什么方式根据实际情况决定，采用邀请招标方式的，应向三个以上的特定法人、组织或个人发出招标邀请书。
第十三条 出让人或土地储备机构应当根据招标地块的情况编制招标文件。招标文件应包括投标须知、招标公告（招标邀请书）、标书、招标地块宗地图、土地使用条件、评标原则、中标通知书、国有建设用地使用权出让合同等。
公告应当至少在投标前20日发布，公告招标出让宗地的基本情况和招标的时间、地点。
第十四条 招标公告应包括下列内容：
（一）出让人的名称和地址；
（二）出让宗地的现状、面积、界址、空间范围、使用年限、用途、城市规划行政主管部门提出的规划条件；
（三）投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；
（四）索取招标出让文件的时间、地点及方式；
（五）招标时间、地点、投标期限、投标方式等；
（六）确定中标人的标准和方法；
（七）投标保证金；
（八）其他需要公告的事项。
第十五条 投标人应在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告或投标邀请书规定可以邮寄标书的，投标人可以邮寄，但须在投标截止时间前收到方为有效。
标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。
第十六条 出让人或土地储备机构按照招标公告或招标邀请书规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，工作人员当众开启标箱，点算标书。投标人少于3人的，应当终止招标活动。投标人不少于3人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格或投标文件的主要内容，工作人员应有3人以上。
第十七条 具有下列情形之一的，为无效投标文件：
（一）投标文件未密封的；
（二）未按规定缴纳投标保证金的；
（三）申请文件不齐全或不符合规定的；
（四）委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的；
（五）投标文件未加盖投标人印鉴，也未经法定代表人签署的；
（六）投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的；
（七）评标小组认为投标文件无效的其他情形。
第十八条 评标由国土资源行政主管部门或委托土地储备机构具体负责和组织实施。评标小组由出让人代表、监察、财政、审计、城建规划等部门人员组成，成员人数为5人以上的单数。
评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或说明，但是澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
第十九条 招标人根据评标结果，确定中标人，按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。
对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
第二十条 组织实施者应当在定标之日起3日内向中标人发出《中标通知书》，并同时向其余投标人发出《落标通知书》。
中标人应当在《中标通知书》约定的时间内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。中标人支付的投标保证金抵作土地出让价款，其他投标人缴纳的投标保证金在招标工作结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
第三章 国有建设用地使用权拍卖出让
第二十一条 属下列情形之一的，采取拍卖方式进行：
（一）以获取最高土地收益为目标，以出价最高为条件确定土地使用者的；
（二）任何单位或个人都可以竞买的；
（三）土地用途无特别限制或要求的。
第二十二条 出让人或土地储备机构应当根据拍卖地块的情况编制拍卖文件。拍卖文件应当包括拍卖公告、拍卖地块宗地图、土地使用规划条件、竞买申请书、拍卖成交确认书、国有建设用地使用权出让合同等。
第二十三条 拍卖公告应包括下列主要内容：
（一）出让人的名称或地址；
（二）拍卖宗地的现状、面积、界址、空间范围、使用年限、用途、城市规划行政主管部门提出的规划条件；
（三）竞买人的资格要求以及申请取得竞买资格的办法；
（四）拍卖的时间和地点及竞价方式；
（五）确定竞得人的标准、方法；
（六）索取拍卖出让文件的时间、地点及方式；
（七）竞买保证金；
（八）其他需要公告的事项。
拍卖公告应当至少在拍卖开始日前20个工作日向社会发布。
第二十四条 有下列情形之一的申请文件，为无效申请：
（一）在竞买申请截止日后收到的；
（二）文件不齐全或不符合规定的；
（三）未按文件规定缴纳竟买保证金的；
（四）申请人不具备竞买资格的；
（五）委托他人代理，代理文件不齐全或不符合规定的；
（六）法律法规规定的其他情形。
第二十五条 拍卖会按以下程序进行：
（一）主持人点算竞买人；
（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划条件和其他有关事宜；
（三）主持人宣布起叫价、增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示；
（四）主持人报出起叫价；
（五）竞买人举牌应价或者报价；
（六）主持人确定该应价或者报价后，继续竞价；
（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价，而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；
（八）主持人宣布最高应价者或者报价者为竞得人；
（九）与竞得人签订《拍卖成交确认书》。
参与拍卖的竞买者不足3家或竞买人的最高应价（或报价）未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
第二十六条 拍卖成交后，竞得人应在《拍卖成交确认书》约定的时间，与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。竞得人缴纳的竞买保证金抵作土地出让价款。其他竞买人缴纳的竞买保证金，在拍卖活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
第四章 国有建设用地使用权挂牌出让
第二十七条 以拍卖方式出让土地使用权但竞买者不足3家时，以及工业用地可采取挂牌出让。
第二十八条 出让人或土地储备机构应当根据挂牌出让地块的情况编制挂牌出让文件，挂牌出让文件包括挂牌公告、挂牌地块宗地图、规划设计条件、竞买申请书、报价单、挂牌成交确认书、国有建设用地使用权出让合同等。
第二十九条 挂牌公告应包括以下主要内容：
（一）出让人的名称和地址；
（二）挂牌出让地块的面积、界址、空间范围、现状、使用年限、用途、城市规划行政主管部门提出的规划条件、起始价、增价规则及增价幅度；
（三）竞买人的资格要求以及申请取得竞买资格的办法；
（四）挂牌时间、地点、期限；
（五）索取提交报价单的时间、地点和方式；
（六）确定竞得人标准的方法；
（七）竞买保证金；
（八）其他需要公告的事项。
第三十条 挂牌依照以下程序进行。
（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，将挂牌地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划条件、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；
（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
（四）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人；
（五）挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度；
（六）与竞得人签订《挂牌成交确认书》。
第三十一条 挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：
（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的， 出价最高者为竞得人；报价相同的，若有竞买人表示愿意继续竞价的，转入现场竞价拍卖。若无竞买人表示愿意继续竞价的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。
第三十二条 竞得人应在《挂牌成交确认书》约定的时间内， 与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。竞得人缴纳的竞买保证金抵作土地出让价款，其他竞买人缴纳的竞买保证金，在挂牌结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
第五章 相关责任
第三十三条 中标人或竞得人有下列行为之一的，视为违约，取消其中标、竞得资格，所签《国有建设用地使用权出让合同》无效。土地使用权由市、县（区）国土资源行政主管部门依法收回，交由土地储备机构储备，投标（竞买）保证金不予退还，造成损失的，违约方应依法承担赔偿责任。
（一）中标人或竞得人开出的银行支票或汇票在有效期内不能兑现或不能全部兑现；
（二）中标人或竞得人逾期或拒绝签订《成交确认书》的；
（三）中标人或竞得人逾期或拒绝签订《国有土地使用权出让合同》的；
（四）中标人或竞得人提供虚假文件隐瞒事实的；
（五）中标人或竞得人通过行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的；
（六）中标人或竞得人签订《成交确定书》或《国有土地使用权合同》后申请放弃国有土地使用权的。
第三十四条 参与国有建设用地拍卖或挂牌出让活动的竞买人如未按所签《竞买协议书》参加竞买，按约定条款没收其保证金，并由国土资源等部门将竞买人有关情况记入诚信档案。
第三十五条 国土资源行政主管部门工作人员在招标、拍卖、挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十六条 本办法由保山市国土资源局负责解释。
第三十七条 本办法自2010年5月1日起施行。
保山市土地储备资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范土地储备行为，加强土地储备资金财务管理，根据财政部、国土资源部《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）文件以及省、市有关文件规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于市、县（区）土地储备资金财务收支活动。各级土地收购储备机构对土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。土地收购储备机构必须健全财务管理制度，加强土地储备资金管理，自觉接受国土资源、财政、审计、监察等部门的监督检查。
第三条 本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、置换或收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。
第四条 土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。
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