中、小学教师考核合格证书试行办法
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中、小学教师考核合格证书试行办法
国家教育委员会
中、小学教师考核合格证书试行办法
1986年9月6日，国家教委
一、为了贯彻落实《中共中央关于教育体制改革的决定》提出的“必须对现有的教师进行认真的培训和考核”，“要争取在五年或者更长一点的时间内使绝大多数教师能够胜任教学工作。在此之后，只有具备合格学历或有考核合格证书的，才能担任教师”的要求，有效地提高中小学教师的文化专业知识水平和教育教学能力，以适应我国基础教育发展和实施九年制义务教育的需要，特制定本办法。
二、考核合格证书适用于不具备国家规定合格学历的中小学（含农职业中学文化课）教师。
考核合格证书暂设《教材教法考试合格证书》和《专业合格证书》两种。凡不具备国家规定合格学历的中小学教师，工作满一年以上者，可申请参加《教材教法考试合格证书》的考试；工作满二年以上并已取得《教材教法考试合格证书》者，可申请参加《专业合格证书》的文化专业知识考试。
三、《教材教法考试合格证书》标志着教师初步学习并掌握了所教学科的教学大纲、教材及基本的教学方法。
《教材教法考试合格证书》分《高中教材教法考试合格证书》、《初中教材教法考试合格证书》和《小学教材教法考试合格证书》三种，其基本要求是：思想品德好；教材教法考试及格。考试的内容、要求和办法，由省、自治区、直辖市教育行政部门规定。
1983年8月，原教育部发出《关于中小学教师队伍调整整顿和加强管理的意见》〔（83）教师字014号〕以后，有些省、自治区、直辖市已进行过统一的教材教法考试。凡考试合格且确实符合本试行办法要求的，不再重新考试，可以发给相应的《教材教法考试合格证书》。
四、《专业合格证书》标志着教师具有担任某一学科教学所必须具备的文化专业知识和能力，并能基本胜任所教学科的教学工作。
《专业合格证书》分《高中教师专业合格证书》、《初中教师专业合格证书》和《小学教师专业合格证书》三种，其基本要求是：思想品德好；文化专业知识考试及格；具有一定的教学能力。
取得《专业合格证书》的教师，必须拥护四项基本原则，拥护党的十一届三中全会以来的路线、方针、政策；忠诚人民的教育事业，对教育教学工作认真负责，不断提高教育教学水平；能以身作则，为人师表，关心和爱护学生，作风正派，秉公办事，遵纪守法。同时，必须具有一定的教学能力，能初步运用教育学、心理学的基本原理组织和进行教学，教育思想端正，教学效果较好。
《专业合格证书》的文化专业知识考试，要求教师分别系统学习和掌握国家规定的与所教学科密切相关的中等师范学校、师范专科学校和高等师范学校本科的文化基础知识。中学教师除考试所教学科的有关课程外，均需考试教育学和心理学基本原理。小学教师考试三门课程，即：（一）教育学和心理学基本原理；（二）语文和数学任选一门；（三）其它学科（自然、地理、政治、历史、音乐、美术、体育）任选一门。各科考试内容和要求由国家教育委员会另行公布。（各专业考试科目见附表）
五、《专业合格证书》的文化专业知识考试，一般每年进行一次，由省、自治区、直辖市教育行政部门领导和组织。教师可根据自己的实际情况，自愿申请参加全部或部分科目的考试，考试及格科目累积计算，考试成绩应通知教师本人及其所在学校。
各省、自治区、直辖市可在教育委员会或教育厅（局）的领导下，设置必要的机构，也可以在师范（师训）处内配备适当人员，负责组织这项工作。
六、对教师思想品德和教学能力的考核，由教师所在学校（或学区）的上级教育行政部门组织学校（或学区）进行。考核要求和办法，由省、自治区、直辖市教育行政部门参照本试行办法的要求制定。
七、教师在文化专业知识考试及格后，可向所在学校或学区提出申请颁发《专业合格证书》。学校或学区应按照上级教育行政部门的要求，及时对教师的思想品德和教学能力进行考核，并写出鉴定意见，连同教师文化专业知识考试成绩一并报上级教育行政部门。
教育行政部门可委托教师职务评审机构或其他机构进行评审，经全体委员无记名投票，半数以上同意，由学校或学区的上级教育行政部门核准并发给《专业合格证书》。
八、《专业合格证书》的格式由国家教育委员会统一规定，各省、自治区、直辖市教育行政部门印制。《教材教法考试合格证书》由省、自治区、直辖市教育行政部门统一格式并印刷。
九、正在参加各种形式进修的教师，是否参加《教材教法考试合格证书》或《专业合格证书》的考试，由省、自治区、直辖市教育行政部门决定。
十、各省、自治区、直辖市教育行政部门，应根据本试行办法，结合各自的实际情况，作出相应的具体规定，并报国家教育委员会。
附表：中小学教师《专业合格证书》文化专业知识考试科目表
附表：中小学教师《专业合格证书》文化专业知识考试科目表
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|顺| 学校| 中 学 | |
| | |------------------------------------------------------------| 小 学 |
|序|学科 | 初 中 | 高 中 | |
|--|------|------------------------------|----------------------------|----------------|
| | |中国古代文学作品选读、中国现代|中国古代文学、中国现代文学、| |
|1|语文 | | | 每位教师 |
| | |文学作品选读、现代汉语、写作 |古代汉语、文学概论、外国文学|考试三门课程。 |
|--|------|------------------------------|----------------------------|即： |
| | |马克思主义哲学、政治经济学、法|马克思主义哲学、政治经济学、| （1）教育学、|
|2|政治 | | |心理学基本原 |
| | |学概论 |中共党史、科学社会主义 |理（合卷）； |
|--|------|------------------------------|----------------------------| （2）语文、数|
| | |中国古代史、中国近代史、中国现|世界古代史、世界近代史、世界|学任选一门； |
|3|历史 | | | （3）其他学科|
| | |代史，简明世界史 |现代史、简明中国史 | |
|--|------|------------------------------|----------------------------| |
|4|英语 |精读、泛读、听说、实用语法 |精读、泛读、听说 | |
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续表
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| 顺| 学校| 中 学 | |
| | |------------------------------------------------------------| 小 学 |
| 序|学科 | 初 中 | 高 中 | |
|----|------|------------------------------|----------------------------|----------------|
| | |视唱练耳、乐理与和声学初步、声| |（自然、地理、政|
| 5|音乐 | | |治、历史、音乐、|
| | |乐、钢（风）琴、音乐欣赏 | |美术、体育）任 |
|----|------|------------------------------|----------------------------|选一门。 |
| | |美术理论知识、美术简史、绘画、| | |
| 6|美术 | | | |
| | |应用美术 | | |
|----|------|------------------------------|----------------------------| |
| | | |复变函数、高等几何、概率论与| |
| 7|数学 |数学分析、高等代数、解析几何 | | |
| | | |数理统计、近世代数基础 | |
|----|------|------------------------------|----------------------------| |
| | | |力学、热学、电磁学、光学、近| |
| 8|物理 |力学、热学、电磁学、光学 | | |
| | | |代物理基础 | |
|----|------|------------------------------|----------------------------| |
| | | |无机化学、有机化学、分析化学| |
| 9|化学 |无机化学、有机化学 | | |
| | | |、物理化学 | |
|----|------|------------------------------|----------------------------| |
|10|生物 |动物学、植物学、人体解剖生理学|生物化学、遗传学、植物生理学| |
|----|------|------------------------------|----------------------------| |
|11|地理 |地学概论、中国地理、世界地理 |自然地理、人文地理 | |
|----|------|------------------------------|----------------------------| |
| | |体育理论、运动生理卫生、体育专|体育理论、运动生理学、体育专| |
|12|体育 | | | |
| | |业技术 |业技术 | |
|----|--------------------------------------------------------------------------------------|
|13| 教育学、心理学基本原理 |
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见义勇为对象是否仅仅为陌生人？
杨涛
据城市晚报近日报道，为保护女友的人身和财产的安全不受劫匪的侵犯，全国知名自由撰稿人阿芒在长春住所楼道里与5名持刀劫匪搏斗中不幸身亡。对阿芒的行为算不算见义勇为，引起了读者、法律工作者和全社会的关注。吉林省见义勇为基金会的有关人士告诉记者，劫匪直接侵害了阿芒本人的利益，在这种情况下阿芒才与劫匪搏斗，这是一起刑事案件。她个人认为阿芒的行为还不够见义勇为的条件。那见义勇为有哪些条件呢？她的理解是：路见不平拔刀相助，也就是在陌生人人身和财产受到侵害时给予帮助。
见义勇为在目前还不是一个法律上的概念，还主要是由道德来调整。但各地也相继出台了一些地方条例，对见义勇为进行了一些规范。从现有的各地相关条例对见义勇为的行为界定来看，主要是为维护国家安全利益和社会管理秩序、保护国家、集体、社会公共利益和公民个人利益，勇于参与刑事犯罪案件的侦破和抓捕犯罪嫌疑人、参加抢险救灾等行为。北京市人大常委会内务司法委员会主任张旭明对“见义勇为”进行了这样的界定：“义”指社会正义，“勇”指面对正在发生的客观上存在的一定危险性的情形，能够不怕流血牺牲，不顾个人安危，勇敢地去做。中国社会传统上有“义”、“利”之分，“义”主要指为国家、社会、他人的利益，而“利”主要是为自身个人及自身有密切关系的人如亲属等人的利益。而“天下为公”的思想居由主流，国家与社会支持和鼓励的当然是为“义”的行为。在这种语境下，吉林省见义勇为基金会的有关人士所作的理解并非没有道理。
然而，在今天新的形势下，结合上述的具体的案情，我们要反思的是：把见义勇为对象仅仅界定为陌生人妥当吗？阿芒所保护的虽然是其女友的人身和财产的安全，但是人的生命与财产有等级差别吗？因此，笔者建议，在人类趋文明进步的今天，将只要是为维护合法权益与违法犯罪作斗争的行为都纳入见义勇为范畴，而不管其是为维护谁的利益。理由如下：
一是与我们新修订的宪法相适应。宪法修订时在第二章“公民的基本权利和义务”头一条中增加一款：“国家尊重和保障人权。”将第十三条修改为：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”这些增加和修改体现了对公民的人权与私有财产的尊重保护，公民个人的利益与国家和社会利益得到国家的同等保护。因此，我们也没理由将为维护自身或亲属的合法权益与违法犯罪作斗争的行为置于见义勇为的行为之外。
二是与违法犯罪作斗争的行为不管其动机是否为维护自身或亲属的合法权益，但是，从国家产生以后，犯罪就逐步被视为不仅是侵犯了个人的利益，更主要的是破坏了社会秩序，危害了国家的统治。因而，与违法犯罪作斗争的行为实际上也是在维护国家和社会的利益。
三是应对现实不管与违法犯罪作斗争的窘境。在现实中，更多的人面对犯罪，不管是侵犯他人还是自身的利益，大多数人选择的是忍气吞声，不敢与犯罪作斗争。把维护合法权益与违法犯罪作斗争不分动机都纳入见义勇为中，有利弘扬社会正义。
其实，说到底，这里主要涉及到的是见义勇为价值的权衡的问题。如果我们的社会主要是要弘扬为国家、社会、他人的利益而勇于奉献的精神，当然，我们有理由说见义勇为的行为不能包括为自身个人及自身有密切关系人的利益而为的行为。如果我们的社会在弘扬为国家、社会、他人的利益而勇于奉献的精神的同时，也鼓励为公民去维护个人的合法权益并考虑到这种行为直接或间接上也有利于国家、社会公共利益，那些我们就没有理由拒绝见义勇为对象为自身个人及自身有密切关系人的利益。
其次，见义勇为对象的界定还是要考虑到我们现实的经济实力，毕竟将见义勇为对象的扩大化，必须要有现实经济实力作保障。这里与经济实力有关的是折射出我们被害人利益的补偿缺失的问题，如果我们相关的被害人补偿制度能建立，我们也不必过多纠缠于见义勇为对象是否要扩大。
笔者主张，在我国经济实力不断增长，人们对于见义勇为价值理念的更新，将只要是为维护合法权益与违法犯罪作斗争的行为都纳入见义勇为范畴是可行的。但是，这种扩大并非无限度的，一是必须是限于与违法犯罪作斗争的行为，因为这里毕竟有直接或间接维护了国家、社会的利益，单纯的个人抗灾等行为只是涉及社会救济的问题。二是即使将为维护合法权益与违法犯罪作斗争的行为都纳入见义勇为范畴，为自身利益的行为与为国家、社会、他人的利益的行为还是要区别对待，毕竟人都是自卫私的，为已奉献容易，为他人奉献难，我们要通过弘扬见义勇的行为更多地达到为国家、社会、他人的利益奉献的目的。因为，为国家、社会、他人，良好的秩序与安全的不幸才有保障，最终也是维护了我们每个人的自身利益。
通联：江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士邮编：３４１０００
E-mail:tao1991@163.net tao9928@tom.com
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：
1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。
本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
国家税务总局
二○○六年三月六日
