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论 会 计 的 精 神

什么是会计？有观点认为：“会计是以货币为主要计量单位，以凭证为依据，采用专门的技术方法，对一定主体的经济活动进行全面、综合、连续、系统的核算与监督，并定期向有关方面提供会计信息的一种经济管理活动[注1]。”如果我们用“语文”的方法，提炼出句子的主干，则这一概念可以表述为：“会计是一种经济管理活动”，更简捷一点则：“会计是活动”。据此，我认为这一概念值得商榷，理由如下：

1、会计具有统一性。一笔经济业务应如何登记和做账，在全国都基本上是统一的，甚至有些可以超越国界而达到全球统一。而活动不具有这种属性，也许有人会说篮球、足球是活动，同样具有统一性，但我认为，这种“活动”，统一的是游戏规则，而并非活动本身，如果统一的是活动本身，就意味着所有参加的人应当在同一时间、同一地点参加同一活动，这简直是不可想象的，最起码的一点，这种“活动”，其规则就限定了参与的人数。

2、会计具有确定性。也就是说，一笔经济业务应如何登记、如何进行账务处理，其基本原则、程序和方法都是确定的。例如我国《企业会计报告条例》第17条就规定：“企业不得违反本条例和国家统一的会计制度规定，随意改变财务会计报告的编制基础、编制依据、编制原则和方法。任何组织或者个人不得授意、指使、强令企业违反本条例和国家统一的会计制度规定，改变财务会计报告的编制基础、编制依据、编制原则和方法。”而活动明显不具有这种属性，仍以足球为例，比赛开始后，只要不违反游戏规则，任何一方都有权根据自己的实际情况，随意变更自己进攻或防守的程序和方法，任何人无权干涉。

3、会计具有强制性。即任何企业都必须对所发生的经济业务进行账务处理，那怕未设置会计人员的单位和企业，也要委托专门的会计师事务所或专门的会计人员对其业务进行账务处理。例如我国《企业会计准则》第2条就规定：“本准则适用于设在中华人民共和国境内的所有企业。设在中华人民共和国境外的中国投资企业（以下简称境外企业）应当按照本准则向国内有关部门编报财务报告。”而不进行账务处理是无法编制财务报告的。活动明显不具有这种属性，因为我至今还没有找到任何一项法律法规曾规定有哪项活动是任何一个企业都必须参与的。

4、我们知道，公安机关、检察机关、人民法院以及其他国家机关利用法律、法规处理案件的活动，我们通常称为“执法”，但如果我们把这种执法活动与法律、法规本身混为一谈，那简直是非常可笑的。这一概念的错误之处在于——把利用会计技术、会计方法等进行经济管理的活动与会计本身混为一谈。

综上所述，我们不难发现，会计不是活动，也不可能是活动。那到底应该是什么呢？我认为，应该是一种制度，或者说是一种制度体系，是一系列制度的集合体。据此，我们可以把会计的概念表述为：“会计是以货币为主要计量单位，以凭证为依据，采用专门的技术方法，对一定主体的经济活动进行全面、综合、连续、系统的核算与监督，并定期向有关方面提供会计信息的一系列制度、方法的总称。”

我认为会计可以有狭义和广义之分，所谓狭义的会计，也可以称为纯粹的会计，就是指会计的核算、反映、监督这三项基本职能。广义的会计除了这些以外，还包括：账簿该如何设置、该采用什么样的记账方法、如何对经济业务进行账务处理、如何制作会计报表以及应当设置哪些会计人员和会计人员应当具备什么样的条件等，具体来说，就是还应当包括《会计法》、《企业会计准则》、《企业财务会计报告条例》、《会计师条例》、《现金管理条例》等一系列法律法规。因为这些法律法规可以说已经融入并贯穿到所有的会计教科书当中，如果我们脱离了这些法律法规来学习会计，是根本不可能学好的，或者说即使学了也是没用的，至少在我国境内是这样。

既然会计是一种制度，那么这种制度的价值何在？制定这种制度的目的和宗旨何在？即通常所说的，为什么要制定这种制度？这就是本文所要讨论的所谓的会计的精神。换言之，就是国家为什么要制定这些与会计有关的法律法规。我国《会计法》第一条规定：“为了规范和加强会计工作，保障会计人员依法行使职权，发挥会计工作在维护社会主义市场经济秩序、加强经济管理、提高经济效益中的作用，制定本法。”真的仅仅是这么简单吗？

其实用马克思主义的理论就可以解决这个问题，马克思主义认为法是阶级统治的工具，并且共产党也不反对这一理论。我国《宪法》第1 条规定：“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。”所谓人民民主专政就是对人民实行民主和对敌人实行专政两方面的结合[注2]。所谓专政是指对极少数严重的犯罪分子实行专政[注3]。而所谓的人民包括全体社会主义劳动者、拥护社会主义的爱国者和拥护祖国统一的爱国者；其中社会主义劳动者主要是指工人、农民、和知识分子这些社会主义建设事业的基本依靠力量[注4]。可见，几乎所有中国公民都可以说自己是人民，哪怕是犯罪分子，在他犯罪之前和刑满释放后，也同样可以说自己是人民。于是我们可以说这种专政是事后的专政。而从法的原理上来说，犯罪分子是不受法律约束的（并不等于没有法的强制力），如果他受法律约束，他就不会犯罪，这就是所谓的“违法的人，其行为是不受法约束的”。可见法最终是约束了人民的行为，因为一旦人民的行为不受法的约束而超越了法的界限，就由人民变成了敌人。会计法等与会计有关的法律、法规是“法”，当然也不会例外，当然也就是国家用来约束公司、企业以及会计人员的工具。这就是会计法律、法规的本质。

但为什么要进行这种约束呢？不可能是凭白无故的，肯定是有原因的，但具体是什么呢？要解决这个问题，得从会计和税收的发展史说起——

其实，在人类社会生产的过程中，一开始，特别是在文字产生以前，由于生产的规模很小，人们是不对生产进行记录的，随着生产的发展，人们开始在绳子上打个“结”来记录生产中的一些事，这就是“结绳记事”，由于这种记录方法的相似性和不确定性，导致这种记录容易混淆和忘记，慢慢的人们用一些简单的符号来代替之，符号的进一步发展就产生了“文字”，但这时的记录基本上还停留在一对些重大事项的记录上，这种记录的进一步细化，扩张到了投入和产出的数量的记录，于是产生了“数字”和“计数法”，数量记录的发展，演变成了数量的“计算”，简单的“加减运算法则”应运而生。从生产的属性上来看，由于边角废料的存在，产品的绝对数量总体来说是呈减少的趋势，这就是损耗，生产的进一步发展，人们产生了“成本”的概念和观念，“计算”也就相应地变成了“核算”。但这时这些记录等工作，基本上是由生产人员作为一种附带性的工作来进行的。随着生产的进一步扩大，这些工作从生产中独立出来，于是产生了“会计”和“会计人员”。但这时的会计基本上是由业主自己进行的，随着雇佣劳动的出现，会计便增加了“监督”职能，当业主把会计交给其他人去做的时候，会计人员便承担起了向业主反映情况的工作，于会计便产生了“反映”职能，现代意义上会计报表制度，实际上就是反映职能的发展。这就是现代意义上的会计的记录、核算、反映、监督等基本职能（有的书上也将记录职能归入核算职能）的产生过程。但直到这里为止，会计仍然是狭义的会计，是纯粹的会计，仍然是生产经营者自主的会计，国家基本上是不参与的，也没有参与的必要。

而国家又是怎样参与到会计中的呢？这又得从税收的发展史说起。

税收最早是采用实物形式缴纳的，如英国的羊毛税，法国的兽皮税，瑞士的麻布税，北美的牦牛税，我国古代所谓的“布缕之征，粟米之征”。史书上记载的周代的“九贡”都是实物征收形式，宋代实物收入的内容更广泛而具体，分为谷、帛、金铁、物产四大类，仅谷类就有71种之多[注5]。这种实物形式的税收就必然要求税率只能采用定额税率，所谓定额税率，又称固定税率，是按单位征税对象，直接规定固定税额的一种税率形式[注6]。说简单点，就相当于“一亩地纳多少粮”。这种税收形式可以说是原始的、粗放的、不精确的。因为直到此时为止，人们收入的多少和国家的税收的多少都没有直接的关系。所以国家也就基本上不参与会计，使得会计仍然处于“纯粹的会计”的阶段。

随着商品经济和市场经济的发展，公司、企业大量的出现，并越来越成为国家经济的主导力量，这就是由农经济向工业经济的转变。这就向传统的“定额税率”的税收形式提出了挑战——由于公司、企业的个体差异非常大，不象土地一样可以用面积为衡量标准，不可能让每一个公司、企业都交同等的定额税，但不对公司、企业征税，国家又不甘心，于是，以收益为征税对象的比例税率应运而生。所谓比例税率，是指应征税额与征税对象为等比例关系的税率[注7]。在英国最早兴起了对所得额的课税，一开始是为了应付由战争引起的庞大经费开支，只是一个临时性税种，随着战争的发生和停止而时兴时废，因此又有“战时税”之称，直到1874年才成为英国税制中的一个永久税种，以后相继被世界各国所采用[注8]。这样生产者和经营者收益的多少与国家利益的关系就由原来定额税率制时的无关紧要变得息息相关，紧密联系在了一起——

趋利避害是生物的本性，连花草树木都知道向着有阳光的方向生长，何况是比花草树木高级千万倍的人呢？这就是利益。利益是人们需要的社会转化，它反映和体现着人与人之间的关系，在任何利益的背后，都隐藏着特定的社会关系，而且，人们结成社会关系的动因是为了实现自己的需要[注9]，“把人和社会连接起来的唯一纽带是天然必然性，是需要和私人利益”[注10]，因而，人与人的关系本质上是利益关系，而错综复杂的社会关系也必然要体现为各种不同的利益[注11]，如同恩格斯所指出的那样：“每一个社会的经济关系首先是作为利益表现出来”[注12]。正因为如此，人类社会中才有了经济利益、政治利益、文化利益、个人利益、群体利益、民族利益、阶级利益、阶层利益、国家利益等形形色色的利益。由于社会的物质生产是一切其他生产的基础，人们的经济关系是一切其他社会关系的基础，因而以物质利益为主要内容的经济利益也就获得了相对其他利益的基础地位，支配和影响着其他利益的发展。公司、企业等经济组织与国家就是两种不同的甚至有直接经济利益冲突的利益主体，而两者最大的不同在于：公司、企业等经济实体是物质财富的创造者，而国家非但不创造物质财富，而且还强制地、无偿地、固定地从社会索取物质财富，以支持其庞大的国家机器运作，这就是所谓的“税收”。

于是，公司、企业的老板，为了自身的经济利益，总是千方百计地在做账时多记录支出，少记或根本不记录收入，把盈利变成亏损，从而减少所上的税。这肯定损害了国家的利益，是不会得到国家的允许和赞成的，因为税收是国家取得财政收入的最重要手段，目前，税收收入在我国家财政收入中已占95%以上，在日本占91%，英国占96%，美国占98%[注13]。而在我国的现行税制当中，仅消费税、增值税和营业税三大流转税就占税收总收入的70%以上，所得税占税收总收入的20%左右[注14]，加起来就超过了90%，而这些税种都是实行比例税率，可见，会计做账的真实性成了决定国家财政收入多少的关键环节，这就使得会计的规范化变得刻不容缓，于是国家通过制定一系列法律法规的方式逐步参与到会计中来，力图规范会计行为，以最大限度地保障国家税收，慢慢的，就演变成了今天的样子。

在利益的驱动下，可以说，今天的会计，已经不再是“纯粹的会计”，国家法律、法规已经渗透到了会计的每一个环节，会计的点点滴滴都是国家“人为”雕琢的产物。现在会计教科书上所说的所谓的核算、监督、反映等会计的基本职能无非是用来掩人耳目、混淆视听的，真正的会计的职能是国家征税、查税的工具。

第一，所有的会计制度，无非都是用来保障国家税收的，关于这点，不仅有《会计法》、《企业会计准则》、《企业财务会计报告条例》、《会计师条例》、《现金管理条例》等一系列法律法规加以保障，甚至纳入了《刑法》的管辖，我国《刑法》第201条规定：“纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”而你知道吗？这条所在的章称为“危害社会主义市场经济秩序罪”，所在的节称为“危害税收征管罪”。

第二，所有的会计技术、会计方法，无非都是用来为国家税务机关进行税收稽查提供方便的，因为只要我们仔细想一想，就会发现，如果摒除国家税收的因素，仅就公司、企业自身的经营管理的需要而言，那么所有公司、企业现在的会计人员、会计记录（如会计分录）、会计账簿等等，至少可以裁减一半以上，在一些小一点的公司（非上市的）甚至仅仅记录一下收入和支出也就可以了，但这样国家会同意吗？绝对不会！因为这样的话，你的收入和支出的真实性将无法查证，也就等于收益的多少无法核实，将直接影响国家税收。所以国家必然要求你的每一笔经济业务都要做到有据可查、有账可查，这就是国家为什么对现金管理得这么严的原因！基于这一目的，国家不断地为会计添枝加叶、添油加醋、添砖加瓦，使得本来很简单的会计不断地变形、变味、变态，变得越来越臃肿不堪、艰深晦涩和繁杂无比。为此，公司、企业每年不知要花费多少冤枉钱，真可谓“自己花钱为国家审查（税务稽查）自己提供方便”，而国家却坐享其成！

第三，我们知道，现在国家对社会上的很多行业都实行职业准入制度，也称执业资格证制度，例如电工证、钳工证、执业药师、执业医师等等。但是，这些资格证多半不是从事这些工作所必须的，而仅仅是工资晋级的依据和需要，有的资格证甚至还要求从事相关工作一定年限方可报考，例如，一个中专毕业生，如果想报考执业药师的话，必须从事相关工作七年以上。而会计则完全不同，必须取得相关的资格证方可从事。或许大部分会计人员只知道国家既然这么规定就照着去做，而不问为什么？其实这一样是为了国家税收！所以，会计人员的学习，才是真正的“为中华之崛起而读书”（因为国家的建设资金来源于税收，而会计人员的学习无疑是加强税收的保障）！所有的会计人员啊，你知道你在为谁辛苦为谁忙吗？

综上所述，我们可以将会计的精神表述为：会计是一种制度，制定这种制度的目的和宗旨是为了规范公司企业的做账的行为，从而最大限度地保障国家税收。其价值可以等同于税收的价值。

结语：国家具有对内维护阶级统治、处理社会公共事务，对外抵御外敌入侵的基本职能，所以需要军队、警察、监狱、法庭等暴力机构，以及立法、行政、司法等国家机关，要维持这一庞大的国家机器正常运转，无时无刻都需要钱、需要经济支持，而如前所述，我国95%的财政收入来自税收，从这个意义上来说，不要税收的存在，等于不要国家的存在，税收的重要性可以等同于国家的重要性。所以，纳税是每一个公民的光荣义务，我们也完全可以正大光明，但几乎所有的会计教科书都只告诉我们该如何对经济业务进行账务处理，而不告诉我们为什么这样做，以至于很多会计人员对此都是知其然而不知其所以然，甚至连《会计法》也对本文所说的“会计的精神”闪烁其辞，我真搞不懂，我们到底怕什么？

在当今的会计理论界，其实务领域的理论非常的发达，但在思想领域的理论却是一个空缺，希望本文能对弥补这一空缺有所增益！

作者：余秀才(原创)
青海省建设厅


青海省城市房地产抵押管理办法
青海省建设厅


第一章 总则
第一条 为了加强本省房地产抵押管理，保护房地产抵押当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据有关法律、法规和建设部《城市房地产抵押管理办法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本省城市规划区国有土地范围内的房地产抵押。
地上无建筑物的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称城市是指国家按行政建制设立的市、镇以及未设镇建制的县级人民政府所在地。
本办法所称房地产抵押是指抵押人向抵押权人提供其合法拥有的房地产或房地产权利（以下统称房地产），以不转移占有的方式作为按期履行债务（包括归还贷款，下同）的担保，在不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为。
本办法所称抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。
本办法所称抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。
本办法所称有限产权房屋是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。
本办法所称房屋期权是指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。
第四条 房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则。
抵押当事人设定房地产抵押，必须遵守国家和本省的有关法律、法规、规章和本办法的规定。
依法设定的房地产抵押受法律保护。
第五条 省建设行政主管部门归口管理全省城市房地产抵押管理工作。
州、地、市、县房地产管理部门（或建设行政主管部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作，业务上受省建设行政主管部门的领导。

第二章 抵押权的设定
第六条 下列房地产不得设定抵押权：
（一）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（三）已出租的公有居住房屋；
（四）依法列入拆迁范围的房地产或者在集体所有土地上被列入征用范围的房地产；
（五）政府代管的房地产；
（六）权属不明或有争议的房地产；
（七）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封、扣押、监管的房地产或者以其他形式加以限制的房地产；
（八）已竣工验收但未依法登记领取权属证书的房地产；
（九）依法不得设定抵押权的其他房地产。
第七条 以出让土地使用权设定抵押权的，不得违反国家和本省有关土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。
以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押。
以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。
以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该部分房屋所占用范围内的土地使用权随之抵押。
第八条 以有限产权房屋设定抵押权的，以房屋所有人原出资的比例为限，并须符合国家和本省关于有限产权房屋的管理规定。
第九条 以房屋期权设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。
第十条 以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将已出租的事实明示抵押权人，并将抵押情况告知承租人。房地产抵押合同（以下简称抵押合同）签订后，原租赁关系继续有效。
第十一条 有营业期限的企业以其所有的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。
以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十二条 以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，并以抵押人所享有的份额为限。
以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。
第十三条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。但抵押当事人另有约定的，从其约定。
第十四条 已设定抵押权的房地产其价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出余额部分。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，并应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。所担保的债务的履行期限亦不得早于前一个抵押权所担保的债务的履行期限。
第十五条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押房地产。

第三章 抵押合同的订立
第十六条 设定房地产抵押，抵押当事人必须签订书面抵押合同。
第十七条 抵押合同应当载明以下主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所：
（二）抵押房地产的座落、类型、结构、建筑面积、用地面积以及四至、价值、所有权属、使用权属、权证编号等；
（三）抵押权所担保的债务种类、数额及履行期限；
（四）抵押物的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外毁损或者灭失的责任；
（五）抵押权灭失的条件；
（六）违约责任；
（七）争议的解决方式；
（八）抵押当事人约定的其他事项；
（九）签订抵押合同的时间与地点。
第十八条 设定房地产抵押应当对抵押物进行估价，并在抵押合同中载明所估价值。抵押物价值由抵押当事人委托经省建设行政主管部门审批并核发资质证书的房地产评估机构评估确定。
第十九条 当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人向保险公司投保。
第二十条 以已设定抵押权的房地产进行出租的，出租人应当将已抵押的事实明示承租人。
第二十一条 抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借、转借抵押房地产或者改变抵押房地产使用性质的，应当在抵押合同中载明。
第二十二条 下列抵押合同为无效合同：
（一）违反本办法第六条规定所签订的抵押合同；
（二）抵押合同所担保的合同无效的；
（三）违法签订的其他抵押合同。

第四章 抵押房地产的占用与管理
第二十三条 已作抵押的房地产由抵押人占用管理。
抵押人在占用与管理期间应当保持抵押房地产的安全、完好。抵押权人有权按抵押合同的规定，监督检查由抵押人占用管理的抵押房地产。
第二十四条 除国家建设需要进行拆迁外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、拆除或者改建。
因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。
抵押房地产发生继承、析产的，承受人应当及时书面通知抵押权人。
第二十五条 抵押房地产发生转让的，抵押房地产所承担的担保义务不变。
作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡时，其合法继承人或者受遗赠人应当承担与所继承或受遗赠的抵押房地产实际价值相应的抵押担保义务。
第二十六条 除自然损耗外，抵押房地产灭失或者毁损的，抵押人应当立即通知抵押权人，并采取有效措施防止损失扩大。
因抵押人过错而导致抵押房地产灭失或者毁损的，不能或者不足以作为其履行债务的担保时，抵押人应当重新提供或增加担保，以弥补不足，抵押权人也可直接向保险公司行使求偿权。
第二十七条 非抵押人过错造成抵押房地产灭失、毁损或者被依法列入拆迁范围所获得的赔偿金、补偿金，应当提存公证，并作为抵押财产处理。

第五章 抵押合同的变更、解除和终止
第二十八条 已设定抵押权的房地产被改建或者依法列入拆迁范围，以交换产权方式补偿的，由抵押当事人以交换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押房地产同等价
值的房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同。
抵押人按本办法第二十六条第二款规定重新提供或增加担保的，应当相应变更抵押合同。
除本条第一款、第二款规定外，变更抵押合同必须经当事人协商一致。
变更抵押合同，当事人应当签订抵押变更合同。
第二十九条 因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围并实行作价补偿，其补偿金已用于清偿抵押房地产所担保的债务，并补足不足部分后，抵押合同解除。
除前款规定外，解除抵押合同必须经抵押当事人协商一致并签订抵押解除合同。
第三十条 抵押人在合同期内已清偿债务或者抵押权人放弃债权的，抵押合同终止。

第六章 抵押登记
第三十一条 房地产抵押设定后，必须向房地产管理部门办理抵押登记。未经登记的房地产抵押不得对抗第三人。
第三十二条 房地产抵押当事人应当在抵押合同签订之日起三十日内向当地房地产管理部门办理抵押登记；
以房屋期权作抵押，房屋在抵押期间竣工的，应当在抵押人领取房屋所有权证之日起三十日内，重新办理抵押登记。
第三十三条 办理房地产抵押登记，抵押双方当事人必须持抵押合同、法人营业执照、身份证件等，填写房地产抵押登记申请表，并由抵押人提交下列材料：
（一）以出让土地使用权作抵押的，提交建设用地规划许可证和国有土地使用权证；
（二）以房屋及其占用范围内的土地使用权作抵押的，提交房屋所有权证、土地使用权证；
（三）以预购房屋期权作抵押的，提交依法生效的房屋预（购）合同，预付款票据；房屋在抵押期间竣工、重新办理抵押登记的，提交本款第二项所列材料；
（四）以建筑工程发包的房屋期权作抵押的，提交依法生效的建筑工程承包合同、土地使用权证件、投资计划、规划许可证、建筑许可证；房屋在抵押期间竣工、重新办理抵押登记的，提交本款第二项所列材料；
（五）可以证明抵押房地产价值的资料。
抵押当事人委托他人办理房地产抵押登记的，还必须提交委托书和代理人身份证件。
第三十四条 以房屋所有权及其占用范围内的土地使用权作抵押的，在办理抵押登记时，需同时在房屋所有权证、他项权利证书上注记抵押土地的面积，不需另行办理其他抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押变更合同签订之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押变更登记。
第三十六条 抵押合同解除或者终止，抵押当事人应当在抵押合同解除或者终止之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押注销登记。
第三十七条 房地产抵押登记机关应当在受理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记申请之日起十五日内，向登记人出具登记证明。
第三十八条 办理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记，抵押当事人应当向登记机关支付登记费用。
第三十九条 抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记的有关材料可以公开查阅。查阅人应当支付查阅费用。

第七章 抵押房地产的处分
第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产：
（一）债务人未依约履行到期债务的；
（二）作为公民的债务人死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到期债务的；
（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人违反第二十四条规定擅自处分抵押物的；
（六）作为法人或者其他组织的抵押人，发生减资、分立等情况而影响或者可能影响抵押合同履行的；
（七）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，抵押当事人可经协商以下列方式处分抵押房地产：
（一）作价转让；
（二）拍卖。
抵押当事人无法达成作价转让抵押房地产协议时，以拍卖方式处分抵押房地产。
第四十二条 抵押权人处分抵押房地产前，应当书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者已出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人。
第四十三条 以作价转让方式处分抵押房地产时，下列法人、其他组织或者公民在同等条件下享有优先购买权：
（一）已出租的抵押房地产的承租人；
（二）按份共有的抵押房地产的其他共有人；
（三）与抵押房地产不宜分割或者有共同配套使用设施的房地产的共有人。
以拍卖方式处分抵押房地产前，抵押权人应当书面通知前款所享有优先购买权的相关人。
第四十四条 设定两个以上抵押权的房地产被处分时，受偿权按下列顺序确定：
（一）在规定期限内办理抵押登记者，优先于超过规定期限办理抵押登记者；
（二）均在规定期限内办理抵押登记的，以抵押合同生效的时间在前者为优先；
（三）均超过规定期限办理抵押登记的，以房地产登记机关受理登记的时间在前者为优先。
处分设定抵押权的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押房地产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条 尚在租赁期内的抵押房地产处分后，抵押权设定前已出租的，原租赁关系继续有效；抵押权设定后出租的，原租赁关系自然终止。
第四十六条 设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产后，应当按规定从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第四十七条 抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产财产。但处分抵押房地产所得金额超过履行债务所需金额的，超过部分属于破产财产。
第四十八条 抵押当事人选择拍卖方式处分抵押房地产的，在拍卖程序开始前有下列情形之一的，可以中止拍卖：
（一）被拍卖抵押房地产有权属争议的；
（二）抵押权人要求中止拍卖的；
（三）抵押人愿意即时履行债务或者向抵押权人提供有能力履行债务的证明，申请中止拍卖的；
（四）应当中止拍卖的其他情况。
第四十九条 抵押当事人选择拍卖方式处分抵押房地产的，按国家和本省拍卖的有关规定办理。
抵押当事人选择作价转让方式处分抵押房地产的，按本省房地产交易管理的有关规定办理。
第五十条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产所需费用；
（二）扣除抵押房地产处分后应缴税费；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足履行债务和违约金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
第五十一条 处分划拨土地使用权地块上设定抵押权的房屋期权的，应同时转移相应的划拨土地使用权。

第八章 法律责任
第五十二条 抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同；任何一方不履行或不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。
因抵押当事人过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。
第五十三条 抵押人擅自以出租、出借、转移、出售、交换、赠与或者其他方式处理或处分抵押房地产，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十四条 抵押人隐瞒抵押房地产被查封、扣押或者已抵押、已出租等情况，造成他人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十五条 由于不可抗力致使抵押房地产全部或者部分灭失、毁损、贬值，抵押人应及时告知抵押权人。在取得有关证明以后，可免除抵押人重新提供或者增加担保的责任。
第五十六条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，应当协商解决；协商不成的，抵押当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。

第九章 附则
第五十七条 抵押房地产评估、抵押登记和登记材料查阅费用的标准，按有关规定执行。
第五十八条 本办法施行前未办理登记或者变更登记的抵押合同，抵押当事人应当按当地房地产管理部门或建设行政主管部门规定的时限，向登记机关补办登记或者变更登记手续。
第五十九条 在城市规划区外的国有土地和城市规划区内集体土地范围内的房地产抵押，参照本办法执行。
第六十条 本办法的具体应用问题由省建设行政主管部门负责解释。
第六十一条 本办法自1997年7月1日起施行。



1997年7月1日