关于对城市公交站场道路客运站场免征城镇土地使用税的通知
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关于对城市公交站场道路客运站场免征城镇土地使用税的通知
关于对城市公交站场道路客运站场免征城镇土地使用税的通知
财税〔2013〕20号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为支持城乡道路客运行业发展，根据《国务院办公厅关于进一步促进道路运输行业健康稳定发展的通知》（国办发〔2011〕63号）精神，现将城市公交站场、道路客运站场免征城镇土地使用税政策通知如下：
一、对城市公交站场、道路客运站场的运营用地，免征城镇土地使用税。
城市公交站场运营用地包括城市公交首末车站、停车场、保养场、站场办公用地、生产辅助用地，道路客运站场运营用地包括站前广场、停车场、发车位、站务用地、站场办公用地、生产辅助用地。
二、上述城市公交站场、道路客运站场是指由县级以上（含县级）人民政府交通运输主管部门等批准，按《汽车客运站级别划分和建设要求》等标准建设的，为公众及旅客、运输经营者提供站务服务的场所。
三、符合上述免税条件的企业须持相关文件及站场用地情况等向主管税务机关办理备案手续。
本通知执行期限为2013年1月1日至2015年12月31日。
财政部 国家税务总局
2013年3月20日
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诉讼主体问题
——一个实证的分析
倪学伟
[案情]
原告：防城港务局。
被告：广西玉林市对外经济贸易集团公司。
1993年3月26日至1995年1月6日，原告与被告属下玉林地区对外经济贸易发展公司（下称发展公司）签订17份《卸船出口货物港口费收协议》，约定原告提供码头供发展公司进口货物，发展公司依约支付港口费用。原告依约履行了义务，但发展公司仅支付部分港口费用；双方于1996年12月26日签订还款《协议书》，约定后者于1997年12月31日前还清拖欠之港口费105104.21元。但发展公司仅还款2万元，尚欠85104.21元。发展公司现已被玉林市工商局吊销营业执照。原告请求法院判令被告支付港口费85104.21元，并以日5‰的比率支付逾期付款违约金。被告书面辩称，作为其子公司的发展公司是具有法人地位的独立核算单位，其民事责任应由其独立承担。
发展公司前身为玉林地区外贸开发公司，系1989年12月9日由原玉林地区对外经济贸易委员会（下称玉林外经委）向国家工商机关注册设立。玉林外经委作为开办单位向玉林市工商行政管理局申报的“企业法人申请开业登记注册书”中填报“玉林地区外贸开发公司；经济性质：国营；注册资金50万元；其中固定资产30万元、流动资金20万元。”其附报经玉林地区行政公署财政局盖章确认的证明书，载明：“玉林地区外贸开发公司现有办公楼530m²，仓库115 m²，门市部200m²，招待所460 m²，四幢房屋共1305 m²，价值30万元作为该公司的固定资产”。玉林地区外贸开发公司由此取得企业法人营业执照并从事经营活动。但玉林外经委始终未将上述资信证明申报的房屋产权过户至该公司名下。1993年2月5日，该公司更名为发展公司。1997年12月22日，发展公司被玉林市工商行政管理局吊销营业执照。
1994年1月21日，玉林外经委报经玉林地区行署批准，组建玉林地区对外经济贸易（集团）公司，与玉林外经委合署办公，实行两块牌子、一套人马的管理体制。发展公司成为其紧密层成员，由其负责对发展公司国有资产的保值增值，发展公司须按销售收入的0.5%向其上交管理费。1997年12月10日，根据玉林市委、市政府的有关文件精神，玉林外经委与玉林地区对外经济贸易（集团）公司实行政企分开，由原来的两块牌子、一套人马分立为两个各自独立的机构，玉林外经委负责行政管理，更名为玉林市对外经济贸易合作局（下称合作局）；玉林地区对外经济贸易（集团）公司更名为广西玉林市对外经济贸易集团公司（即本案被告，下简称集团公司），负责包括发展公司在内的属下公司的人事任免、债权债务处理等事务，是这些属下公司的主管单位。
[审判]
北海海事法院经审理认为，发展公司拖欠原告货运港口费用的《协议书》，系双方平等自愿基础上的真实意思表示，所确认的债权关系合法有效。发展公司理应按约还款，但其仅偿还部分欠款，余款久拖不还，直至被工商部门依法吊销营业执照。作为发展公司原开办单位和上级主管单位的集团公司未对其财产进行清算和清偿其债务，集团公司依法应作为被告承担民事责任。
玉林外经委在开办、设立发展公司的前身玉林地区外贸开发公司之时及其后，未将以固定资产出资的30万元房屋过户至玉林地区外贸开发公司或其后的发展公司名下，属虚假出资。依最高法院法复[1994]4号《关于企业开办的企业被撤销或者歇业后民事责任承担问题的批复》第一条第二项“企业开办的企业已经领取了《企业法人营业执照》，其实际投入的自有资金虽与注册资金不符，但达到了《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》第十五条第（七）项或其他有关法规规定的数额，并且具备了企业法人其他条件的，应当认定其具有法人资格。但如果该企业被撤销或者歇业后，其财产不足清偿债务的，开办企业应当在该企业实际投入的自有资金与注册资金差额范围内承担民事责任”之规定，玉林外经委应在虚假出资30万元额度内承担玉林地区外贸开发公司或其后的发展公司所负之民事责任。玉林外经委现已分立为合作局和集团公司两个实体单位，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，合作局和集团公司应共同承担玉林外经委对发展公司30万元额度内的民事责任。原告选择集团公司作为被告，要求其承担清偿债务的责任，而放弃对合作局追偿的权利，此乃原告根据意思自治原则对其民事权利的处分，符合法律规定。故，原告将身为主管和开办单位的集团公司列为被告合理合法，请求判令其偿还发展公司债务数额在玉林外经委虚假出资额度内，未损害集团公司合法权益，应予支持，但《协议书》关于逾期付款违约金为日5‰的约定于法无据，不予保护。
北海海事法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十七条、第八十四条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，作出如下判决：
被告广西玉林市对外经济贸易集团公司给付原告防城港务局港口费85104.21元及逾期付款违约金（自1995年1月6日至1996年4月29日按日万分之三计；自1996年4月30日至判决之日按日万分之四计），于判决生效之日起10内清偿。
案件受理费3063元，由被告负担。
宣判后，双方均未上诉。
[评析]
本案所涉及的实体问题，即债权债务纠纷，事实清楚，证据充分，在此不作探讨。北海海事法院将投入注册资金不到位的开办单位列为被告，并判定其在虚假出资范围内承担责任，无疑是正确的。问题在于，欠债企业发展公司被吊销营业执照后，如何确定诉讼主体？即被吊销营业执照的发展公司在注销前未列为被告，是否属于漏列被告的疏漏？进一步说，被吊销营业执照的企业在注销前是否还具备主体资格？对此问题的回答是肯定的，理由如下：
企业被吊销营业执照与企业的消灭（被注销）是完全不同的概念，应予区别。企业消灭是指企业丧失民事权利能力和民事行为能力，失去民事实体与程序主体资格的法律事实。企业消灭须经两个法定程序，即企业消灭事由的出现和企业的清算与注销。
企业消灭事由的出现，是企业消灭的第一个法定程序，但并非消灭事由一出现，企业就立即消灭。《中华人民共和国民法通则》第四十条规定：“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。”本条用反对解释方法应解释为：“不经清算，法人不得消灭”。企业消灭事由出现后，企业的民事行为能力和诉讼行为能力即受到较大的限制，即法律规定的“法人终止，应当……停止清算范围外的活动”，企业不得从事新的民事活动和其他活动，只能进入企业消灭的下一程序——清算与注销。根据《民法通则》第四十五条的规定，企业消灭事由有四：①法人依法被撤销，即包括了被吊销营业执照的情况；②法人解散；③依法宣告破产；④其他事由。
企业消灭事由出现后，就不能再进行新的民事活动和其他活动，只能进行企业清算，进入法人清算与注销程序。《民法通则》第四十七条规定：“企业法人解散，应当成立清算组织，进行清算。”第四十六条规定：“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。”这是法律的强制性规定，是企业最终消灭的必经程序，未经此程序，不得消灭。在清算目的范围内，该企业拥有法人资格，其所为的一切清算目的范围内的行为（法人消灭事由出现后的诉讼行为，无论是作为原告还是作为被告，显然都是清算目的范围内的行为），是该企业的正当行为，且是必须的、义务性的行为。也就是说，清理债权债务、收回债权、偿还债务以及到法院起诉、应诉，这是清算阶段的主要工作，被吊销营业执照的企业有责任必须完成。如果从法律上否认这种企业的适格当事人资格，无权起诉、应诉，从而丧失通过国家审判权对收回债权的保护，那么它又如何去完成清算阶段的这些工作呢？所以，无论是从《民法通则》、《民事诉讼法》的规定，还是从一般法理精神，抑或是从公平、公正的理念以及法律应有的周延考察，企业被吊销营业执照后、清算注销前，都应当是适格当事人。
清算完毕后，应由清算人或清算组织向登记机关办理注销登记并公告，经注销登记并公告后，企业即消灭。
综上所述，企业被吊销营业执照，只是其消灭的事由之一，并不是企业消灭本身。被吊销营业执照后，企业仍然存在，只是不能为新的民事活动或其他活动，只能进行清算（因其债权债务而进行的诉讼活动当属清算之列）和办理注销登记。亦即在本案中发展公司尽管已被吊销了营业执照，但因未办理清算和注销手续，因而在法律上是存在的，应将其列为适格的被告。原告起诉时未将发展公司列为被告，法院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定，通知发展公司作为被告参与诉讼。
联系地址：广西北海海事法院 倪学伟
邮政编码：536000 E-mail:nxw8859@163.com
联系电话：（0779）3203755—8859（O）
论建设用地使用权与建筑物分别抵押的可能性
余志来
摘要：新通过的《物权法》再次确认了建设用地使用权与建筑物一并抵押的原则，而现实生活中仍然存在以建设用地使用权与建筑物作为独立财产分别抵押给不同债权人的情况，立法、司法实践中又是难以寻得建设用地使用权与建筑物分别抵押存在的可能性。相反立法、司法实践中采取转化来弥补这一现实问题，但这并不意味着一并抵押无懈可击，相反其仍有困境，反过来说分别抵押在理论上仍有可能性。
关键词：一并抵押；分别抵押；分别抵押的前提条件；分别抵押的效果条件
随着入世，我国市场经济得到了强劲发展。然而市场经济是主要通过市场交易对社会资源进行配置的一种经济形态，因此，市场经济必然伴随着交易的高度发达。随着市场经济的发展，交易在更多的场合表现为一种信用交易，而非原始形态的“一手交钱，一手交货”的交易。但保障交易目的的实现，最常见的手段就是运用各种形式的担保，因此，在现代市场经济条件下，信用交易的普遍化，必然产生对担保的巨大需求。⑴其中建设用地使用权与建筑物所有权因其经济价值巨大，而成为交易、融资主体亲睐的对象。建设用地使用权与建筑物所有权抵押已成为最佳的担保方式之一。
已通过的《物权法》也肯定其重要地位，同时继续强调“建筑物应当与建设用地使用权一并抵押（简称一并抵押或同时抵押）”的原则，即将两者作为一个整体来抵押。问题在于：建设地使用权与建筑物所有权的抵押均采取登记要件主义，虽然《物权法》已经强调国家将对不动产实行统一登记制度，但由于我国房屋登记与建设用地使用权登记大部分长期分属两个部门管辖，再加上市场存在这种需求，这就使得现实生活中还遗留着大量的建设用地使用权与建筑物所有权分别抵押的情况。那么他们的存在是否合理？这种分别抵押与我国一贯主张的“建筑物应当与建设用地使用权一并抵押”的原则是否相违背呢？进一步，由于分别抵押，自然就出现了两个抵押合同，他们的效力和抵押权的如何实现并存在困惑。这就使得我们有理由去探悉一下建设用地使用权与建筑物分别抵押的可能性。
所谓建设用地使用权与建筑物分别抵押（简称分别抵押）是指抵押人以其合法的建筑物和建设用地使用权作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人行使抵押权时，可将建筑物和建设用地使用权一并交付拍卖，但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。不难看出，建设用地使用权与建筑物分别抵押包含两个方面，一方面，就分别抵押的前提条件而言，建设用地使用权与建筑物分别作为独立的财产向不同的债权人进行抵押。另一方面，就分别抵押的效果条件而言，建设用地使用权与建筑物一并处分，但只就各自的抵押物处分所得优先受偿。故分别抵押可能性的存在就必须具备这两个方面。
一、立法上的可能性
建筑物和建设用地使用权分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境。因此在寻找建设用地使用权与建筑物分别抵押的可能性时，我们就不可避免的将目光瞄向我国现行的法律规定，看从中能否探询到建设用地使用权与建筑物分别抵押生存的空间。
《物权法》出台之前，我国关于建设用地使用权抵押与建筑物抵押的规定主要集中在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律、法规、规章。
1990年5月19日国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第33条规定“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押” 也就是当地上有建筑物时，不可能进行单纯的建设用地使用权抵押或建筑物抵押，而是建设用地使用权与建筑物同时抵押。这里采取建设用地使用权与建筑物同时抵押原则，即通常所说的“房随地走”和“地随房走”的双向原则。此后的1994年7月5日出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》、1995年6月30日出台的《中华人民共和国担保法》都进行了重申与确认。2001年8月15日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》第四条规定“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时押”，除进一步重申建设用地使用权与建筑物同时抵押原则外，在语气上更加强硬，规定了这种“同时抵押”是“必须”的，是不容许选择和修改的。
2007年出台的《物权法》第182条第1款规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，虽然在措辞上与以往规定有所不同，但仍然是对建设用地使用权与建筑物同时抵押原则的确认，在这一点上是一致的。同时第2款从反面进行了规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。既如果没有一并抵押，建设用地使用权与建筑物的任何一者抵押后都及于另一者，即视为一并抵押。从“同时抵押”到“必须同时抵押”再到“一并抵押+视为一并抵押”的立法脉络来看，我国法律虽然一贯承认建筑物可以独立于土地而成为所有权的客体，因为建设用地使用权与建筑物各自具有独立的交换价值，但在立法还是采取“同时抵押原则”，不管是“同时”还是“一并”都在强调建设用地使用权与建筑物在抵押时的依附性、整体性，至少没有承认建设用地使用权与建筑物可以作为独立财产分别向不同债权人进行抵押的可能，即不具备适用条件的可能，同时《物权法》第10条也强调了国家将对不动产实行统一登记制度。这样从不动产登记制度上排除以往建设用地使用权与建筑物分别登记带来的分别抵押的生存空间。故从立法上我国并没有给建设用地使用权与建筑物分别抵押留有生存的可能性。
由于现实社会是纷繁复杂的，就不可能要求人们的行为完全与法律要求相一致，那么，如果现实中出现以建设用地使用权与建筑物作为独立财产分别向不同债权人进行抵押时，抵押合同的效力又如何？司法实践的处理是否给建设用地使用权与建筑物分别抵押留有生存的可能性？
二、司法实践中的可能性
在现实中，建设用地使用权与建筑物分别抵押给不同的债权人的现象却频繁出现，其中最为突出的，就是银行抵押贷款。既然存在分别抵押的适用条件，那就要是否产生分别抵押之效果。抵押合同的效力认定是其可能性论证的关键，司法实践中存在着分歧：一种观点认为，建筑物与土地不可分离，应将建设用地使用权与建筑物视为一个抵押物，按照《担保法》第35条关于“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”的规定处理。如果两个合同均没有违反上述规定，可以承认其效力。次观点的问题在于第一，将建设用地使用权与建筑物视为一个抵押物的做法只关注了两者的依附关系，却忽视了两者不具有同一性，这就与我国法律一贯承认建筑物可以独立于土地而成为所有权的客体，因为建设用地使用权与建筑物各自具有独立的交换价值相违背。第二，《担保法》虽然确立了“余额抵押”制度，但由于抵押物的价值是随时间的推移不断变化着，这就导致“余额”的难以确定，再次抵押就有可能超过余额部分，而是制度成为了一个伪命题。基于此，有学者认为其相对与以前的以前的立法是一种后退。⑵这在立法也有体现，新出台的《物权法》就摈弃这种制度。
另一种意见认为两个抵押合同均有效，但在处理此类合同时，应把建设用地使用权与建筑物视为同一财产，抵押权的效力及于建设用地使用权与建筑物，⑶不同抵押权的实现顺序适用《物权法》等的有关规定。此种观点兼顾了建设用地使用权与建筑物两者的非同一性与依附关系，而且可以弥合立法与现实的缝隙。但此观点适用的前提还是现实生活中出现的以建设用地使用权与建筑物分别作为独立的财产进行抵押的情形，只不过通过一个转化过程，将现实中的分别抵押转化成一并抵押，即虽有分别抵押的表象，却不发生分别抵押之效果，产生的还是一并抵押的效果。这样就与立法中同时抵押、一并抵押相一致了，尤其是《物权法》第182条第2款“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定充分体现了这一观点。然而，在笔者看来，此种观点也只能算是弥合立法与现实的缝隙一种最完美的权宜之计。之所以这样认为，在于一并抵押的种种困境，或者说分别抵押存在理论上的可能性。
最后一种观点，抵押合同无效。此种观点似乎是最忠于法律的原文规定。其实不然，从《物权法》第182条第2款可以得出就分别抵押不是当然无效，而是将其转化成一并抵押。即虽有分别抵押的表象，却不发生分别抵押之效果，产生的还是一并抵押的效果。另一方面，抵押合同无效的认定也过于片面和僵化，⑷不利于当事人利益的实现和秩序的稳定。
不难看出，我国的司法实践对待现实中的分别抵押时，在不否认抵押合同效力的前提下，将分别抵押扼杀在发生分别抵押效果之前，转而适用一并抵押的效果，即抵押权的实现及于建筑物与建设用地使用权两者。故，司法实践中仍不具备分别抵押的效果条件。
三、理论上的可能性
《物权法》第182条对抵押权设定后建筑物和建设用地使用权的关系作出了规定，该条立法遵循以往立法与实践经验作出了“一并抵押”原则。笔者认为，一并抵押并非尽善尽美，其仍有困境和不完善，换言之，分别抵押有存在的合理性和可能性
第一，法律之所以没有承认分别抵押，主要在于抵押权实现时易于产生纠纷，难以执行，⑷其实这个问题根据《物权法》第二百条 “建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的规定就能解决。也就是在其中一个抵押权的实现条件成就后，将建筑物和建设用地使用权一并处分，该抵押权人仅就自己享有抵押权的抵押物优先受偿，将其他抵押物处分所得提前清偿或提存。这对于其他抵押权人来说，只会是百利而无一害。
第二，现实条件与现实需求。现今社会，建筑物的价值越来越大，从交换价值角度，其不在从属于土地，建筑物和建设用地使用权一样都具有巨大的交换价值。另一方面，市场经济的发达，通常表现融资的途径更多。分别抵押就使得抵押人可以充分抵押物的交换价值，使举债与融资更加容易，成本更低。正是基于此，现实生活中才会存在许多就建设用地使用权与建筑物分别抵押的案例。既然现实中从在这种合理的需求，那么建设用地使用权与建筑物分别抵押就有存在生存的现实可能性，法律为何不顺应现实需要，尊重当事人意思自治。从我国现实情况来看，土地和房屋在绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，因此也造成了两种权利在事实上的分离。
第三，虽然我国现行法律将建筑物和建设用地使用权在设定抵押权之时，视为一个整体，但建筑物和建设用地使用权是相互独立的物权，建筑物和建设用地使用权的价值并非完全不能分离，即他们具有非同一性。例如设定抵押时，只是以建筑物作抵押，而并不是以整个地块的全部使用权作抵押，房屋在整个地块中占据的面积是很小的，因而将土地和房屋分开仍然是必要的。如果建筑物和建设用地使用权是分别登记的，也未尝不可以分别确定其价值。尤其是在房地产抵押设定以后，土地上新增的房屋就不应属于抵押物，该建筑物和建设用地使用权的价值是可以分离的。这正是建筑物和建设用地使用权分离的结果。
第四，建筑物和建设用地使用权的权利主体是以同一主体为原则，非同一主体为例外。当建筑物和建设用地使用权的权利主体为同一人时，设定抵押权时，法律上要求抵押人遵守“地随房走”域“房随地走”的原则是完全可以做到的，并可避免纠纷。但当建筑物和建设用地使用权的权利非为同一人时，通过使用权人设定抵押时，他就无权对不拥有产权的建筑物一并设定抵押；相反，建筑物产权人设定抵押时，他也无权对不拥有使用权的土地一并设定抵押。因此说，“一并抵押”在建筑物和建设用地使用权的权利主体不一致情形下遇到了困惑。
第五，建设用地使用权随着社会的不断发展和对资源利用效率的提高，其权利范围也不仅限土地之上，地下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也获得法律确认，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和建筑物的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以抵押和处分。只要不违反现行法律的强制性规定，都应当认为是有效的。这也是物尽其用原则的体现。
小结，无论是从抵押权的实现、现实条件与需求、理论基础角度，还是从权利主体、权利发展趋势角度，在理论上建设用地使用权与建筑物分别抵押都有存在的可能性。
注释：⑴ 许明月，林全玲：《我国担保法制度设计应当重视的几个基本问题》，《现代法学》，2005年第5期。
⑵ 王崇敏：《不动产抵押权若干问题研究》，载《担保法疑难问题研究与立法完善》，法律出版社2006年4月版，第154页。
⑶ 张斐：《土地使用权与房屋分别抵押时的效力》，载《担保法疑难问题研究与立法完善》，法律出版社2006年4月版，第192页。
⑷ 张斐：《土地使用权与房屋分别抵押时的效力》，载《担保法疑难问题研究与立法完善》，法律出版社2006年4月版，第192页。
作者：余志来（安徽王良其律师事务所律师）
——一个实证的分析
倪学伟
[案情]
原告：防城港务局。
被告：广西玉林市对外经济贸易集团公司。
1993年3月26日至1995年1月6日，原告与被告属下玉林地区对外经济贸易发展公司（下称发展公司）签订17份《卸船出口货物港口费收协议》，约定原告提供码头供发展公司进口货物，发展公司依约支付港口费用。原告依约履行了义务，但发展公司仅支付部分港口费用；双方于1996年12月26日签订还款《协议书》，约定后者于1997年12月31日前还清拖欠之港口费105104.21元。但发展公司仅还款2万元，尚欠85104.21元。发展公司现已被玉林市工商局吊销营业执照。原告请求法院判令被告支付港口费85104.21元，并以日5‰的比率支付逾期付款违约金。被告书面辩称，作为其子公司的发展公司是具有法人地位的独立核算单位，其民事责任应由其独立承担。
发展公司前身为玉林地区外贸开发公司，系1989年12月9日由原玉林地区对外经济贸易委员会（下称玉林外经委）向国家工商机关注册设立。玉林外经委作为开办单位向玉林市工商行政管理局申报的“企业法人申请开业登记注册书”中填报“玉林地区外贸开发公司；经济性质：国营；注册资金50万元；其中固定资产30万元、流动资金20万元。”其附报经玉林地区行政公署财政局盖章确认的证明书，载明：“玉林地区外贸开发公司现有办公楼530m²，仓库115 m²，门市部200m²，招待所460 m²，四幢房屋共1305 m²，价值30万元作为该公司的固定资产”。玉林地区外贸开发公司由此取得企业法人营业执照并从事经营活动。但玉林外经委始终未将上述资信证明申报的房屋产权过户至该公司名下。1993年2月5日，该公司更名为发展公司。1997年12月22日，发展公司被玉林市工商行政管理局吊销营业执照。
1994年1月21日，玉林外经委报经玉林地区行署批准，组建玉林地区对外经济贸易（集团）公司，与玉林外经委合署办公，实行两块牌子、一套人马的管理体制。发展公司成为其紧密层成员，由其负责对发展公司国有资产的保值增值，发展公司须按销售收入的0.5%向其上交管理费。1997年12月10日，根据玉林市委、市政府的有关文件精神，玉林外经委与玉林地区对外经济贸易（集团）公司实行政企分开，由原来的两块牌子、一套人马分立为两个各自独立的机构，玉林外经委负责行政管理，更名为玉林市对外经济贸易合作局（下称合作局）；玉林地区对外经济贸易（集团）公司更名为广西玉林市对外经济贸易集团公司（即本案被告，下简称集团公司），负责包括发展公司在内的属下公司的人事任免、债权债务处理等事务，是这些属下公司的主管单位。
[审判]
北海海事法院经审理认为，发展公司拖欠原告货运港口费用的《协议书》，系双方平等自愿基础上的真实意思表示，所确认的债权关系合法有效。发展公司理应按约还款，但其仅偿还部分欠款，余款久拖不还，直至被工商部门依法吊销营业执照。作为发展公司原开办单位和上级主管单位的集团公司未对其财产进行清算和清偿其债务，集团公司依法应作为被告承担民事责任。
玉林外经委在开办、设立发展公司的前身玉林地区外贸开发公司之时及其后，未将以固定资产出资的30万元房屋过户至玉林地区外贸开发公司或其后的发展公司名下，属虚假出资。依最高法院法复[1994]4号《关于企业开办的企业被撤销或者歇业后民事责任承担问题的批复》第一条第二项“企业开办的企业已经领取了《企业法人营业执照》，其实际投入的自有资金虽与注册资金不符，但达到了《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》第十五条第（七）项或其他有关法规规定的数额，并且具备了企业法人其他条件的，应当认定其具有法人资格。但如果该企业被撤销或者歇业后，其财产不足清偿债务的，开办企业应当在该企业实际投入的自有资金与注册资金差额范围内承担民事责任”之规定，玉林外经委应在虚假出资30万元额度内承担玉林地区外贸开发公司或其后的发展公司所负之民事责任。玉林外经委现已分立为合作局和集团公司两个实体单位，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，合作局和集团公司应共同承担玉林外经委对发展公司30万元额度内的民事责任。原告选择集团公司作为被告，要求其承担清偿债务的责任，而放弃对合作局追偿的权利，此乃原告根据意思自治原则对其民事权利的处分，符合法律规定。故，原告将身为主管和开办单位的集团公司列为被告合理合法，请求判令其偿还发展公司债务数额在玉林外经委虚假出资额度内，未损害集团公司合法权益，应予支持，但《协议书》关于逾期付款违约金为日5‰的约定于法无据，不予保护。
北海海事法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十七条、第八十四条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，作出如下判决：
被告广西玉林市对外经济贸易集团公司给付原告防城港务局港口费85104.21元及逾期付款违约金（自1995年1月6日至1996年4月29日按日万分之三计；自1996年4月30日至判决之日按日万分之四计），于判决生效之日起10内清偿。
案件受理费3063元，由被告负担。
宣判后，双方均未上诉。
[评析]
本案所涉及的实体问题，即债权债务纠纷，事实清楚，证据充分，在此不作探讨。北海海事法院将投入注册资金不到位的开办单位列为被告，并判定其在虚假出资范围内承担责任，无疑是正确的。问题在于，欠债企业发展公司被吊销营业执照后，如何确定诉讼主体？即被吊销营业执照的发展公司在注销前未列为被告，是否属于漏列被告的疏漏？进一步说，被吊销营业执照的企业在注销前是否还具备主体资格？对此问题的回答是肯定的，理由如下：
企业被吊销营业执照与企业的消灭（被注销）是完全不同的概念，应予区别。企业消灭是指企业丧失民事权利能力和民事行为能力，失去民事实体与程序主体资格的法律事实。企业消灭须经两个法定程序，即企业消灭事由的出现和企业的清算与注销。
企业消灭事由的出现，是企业消灭的第一个法定程序，但并非消灭事由一出现，企业就立即消灭。《中华人民共和国民法通则》第四十条规定：“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。”本条用反对解释方法应解释为：“不经清算，法人不得消灭”。企业消灭事由出现后，企业的民事行为能力和诉讼行为能力即受到较大的限制，即法律规定的“法人终止，应当……停止清算范围外的活动”，企业不得从事新的民事活动和其他活动，只能进入企业消灭的下一程序——清算与注销。根据《民法通则》第四十五条的规定，企业消灭事由有四：①法人依法被撤销，即包括了被吊销营业执照的情况；②法人解散；③依法宣告破产；④其他事由。
企业消灭事由出现后，就不能再进行新的民事活动和其他活动，只能进行企业清算，进入法人清算与注销程序。《民法通则》第四十七条规定：“企业法人解散，应当成立清算组织，进行清算。”第四十六条规定：“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。”这是法律的强制性规定，是企业最终消灭的必经程序，未经此程序，不得消灭。在清算目的范围内，该企业拥有法人资格，其所为的一切清算目的范围内的行为（法人消灭事由出现后的诉讼行为，无论是作为原告还是作为被告，显然都是清算目的范围内的行为），是该企业的正当行为，且是必须的、义务性的行为。也就是说，清理债权债务、收回债权、偿还债务以及到法院起诉、应诉，这是清算阶段的主要工作，被吊销营业执照的企业有责任必须完成。如果从法律上否认这种企业的适格当事人资格，无权起诉、应诉，从而丧失通过国家审判权对收回债权的保护，那么它又如何去完成清算阶段的这些工作呢？所以，无论是从《民法通则》、《民事诉讼法》的规定，还是从一般法理精神，抑或是从公平、公正的理念以及法律应有的周延考察，企业被吊销营业执照后、清算注销前，都应当是适格当事人。
清算完毕后，应由清算人或清算组织向登记机关办理注销登记并公告，经注销登记并公告后，企业即消灭。
综上所述，企业被吊销营业执照，只是其消灭的事由之一，并不是企业消灭本身。被吊销营业执照后，企业仍然存在，只是不能为新的民事活动或其他活动，只能进行清算（因其债权债务而进行的诉讼活动当属清算之列）和办理注销登记。亦即在本案中发展公司尽管已被吊销了营业执照，但因未办理清算和注销手续，因而在法律上是存在的，应将其列为适格的被告。原告起诉时未将发展公司列为被告，法院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定，通知发展公司作为被告参与诉讼。
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论建设用地使用权与建筑物分别抵押的可能性
余志来
摘要：新通过的《物权法》再次确认了建设用地使用权与建筑物一并抵押的原则，而现实生活中仍然存在以建设用地使用权与建筑物作为独立财产分别抵押给不同债权人的情况，立法、司法实践中又是难以寻得建设用地使用权与建筑物分别抵押存在的可能性。相反立法、司法实践中采取转化来弥补这一现实问题，但这并不意味着一并抵押无懈可击，相反其仍有困境，反过来说分别抵押在理论上仍有可能性。
关键词：一并抵押；分别抵押；分别抵押的前提条件；分别抵押的效果条件
随着入世，我国市场经济得到了强劲发展。然而市场经济是主要通过市场交易对社会资源进行配置的一种经济形态，因此，市场经济必然伴随着交易的高度发达。随着市场经济的发展，交易在更多的场合表现为一种信用交易，而非原始形态的“一手交钱，一手交货”的交易。但保障交易目的的实现，最常见的手段就是运用各种形式的担保，因此，在现代市场经济条件下，信用交易的普遍化，必然产生对担保的巨大需求。⑴其中建设用地使用权与建筑物所有权因其经济价值巨大，而成为交易、融资主体亲睐的对象。建设用地使用权与建筑物所有权抵押已成为最佳的担保方式之一。
已通过的《物权法》也肯定其重要地位，同时继续强调“建筑物应当与建设用地使用权一并抵押（简称一并抵押或同时抵押）”的原则，即将两者作为一个整体来抵押。问题在于：建设地使用权与建筑物所有权的抵押均采取登记要件主义，虽然《物权法》已经强调国家将对不动产实行统一登记制度，但由于我国房屋登记与建设用地使用权登记大部分长期分属两个部门管辖，再加上市场存在这种需求，这就使得现实生活中还遗留着大量的建设用地使用权与建筑物所有权分别抵押的情况。那么他们的存在是否合理？这种分别抵押与我国一贯主张的“建筑物应当与建设用地使用权一并抵押”的原则是否相违背呢？进一步，由于分别抵押，自然就出现了两个抵押合同，他们的效力和抵押权的如何实现并存在困惑。这就使得我们有理由去探悉一下建设用地使用权与建筑物分别抵押的可能性。
所谓建设用地使用权与建筑物分别抵押（简称分别抵押）是指抵押人以其合法的建筑物和建设用地使用权作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人行使抵押权时，可将建筑物和建设用地使用权一并交付拍卖，但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。不难看出，建设用地使用权与建筑物分别抵押包含两个方面，一方面，就分别抵押的前提条件而言，建设用地使用权与建筑物分别作为独立的财产向不同的债权人进行抵押。另一方面，就分别抵押的效果条件而言，建设用地使用权与建筑物一并处分，但只就各自的抵押物处分所得优先受偿。故分别抵押可能性的存在就必须具备这两个方面。
一、立法上的可能性
建筑物和建设用地使用权分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境。因此在寻找建设用地使用权与建筑物分别抵押的可能性时，我们就不可避免的将目光瞄向我国现行的法律规定，看从中能否探询到建设用地使用权与建筑物分别抵押生存的空间。
《物权法》出台之前，我国关于建设用地使用权抵押与建筑物抵押的规定主要集中在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律、法规、规章。
1990年5月19日国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第33条规定“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押” 也就是当地上有建筑物时，不可能进行单纯的建设用地使用权抵押或建筑物抵押，而是建设用地使用权与建筑物同时抵押。这里采取建设用地使用权与建筑物同时抵押原则，即通常所说的“房随地走”和“地随房走”的双向原则。此后的1994年7月5日出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》、1995年6月30日出台的《中华人民共和国担保法》都进行了重申与确认。2001年8月15日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》第四条规定“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时押”，除进一步重申建设用地使用权与建筑物同时抵押原则外，在语气上更加强硬，规定了这种“同时抵押”是“必须”的，是不容许选择和修改的。
2007年出台的《物权法》第182条第1款规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，虽然在措辞上与以往规定有所不同，但仍然是对建设用地使用权与建筑物同时抵押原则的确认，在这一点上是一致的。同时第2款从反面进行了规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。既如果没有一并抵押，建设用地使用权与建筑物的任何一者抵押后都及于另一者，即视为一并抵押。从“同时抵押”到“必须同时抵押”再到“一并抵押+视为一并抵押”的立法脉络来看，我国法律虽然一贯承认建筑物可以独立于土地而成为所有权的客体，因为建设用地使用权与建筑物各自具有独立的交换价值，但在立法还是采取“同时抵押原则”，不管是“同时”还是“一并”都在强调建设用地使用权与建筑物在抵押时的依附性、整体性，至少没有承认建设用地使用权与建筑物可以作为独立财产分别向不同债权人进行抵押的可能，即不具备适用条件的可能，同时《物权法》第10条也强调了国家将对不动产实行统一登记制度。这样从不动产登记制度上排除以往建设用地使用权与建筑物分别登记带来的分别抵押的生存空间。故从立法上我国并没有给建设用地使用权与建筑物分别抵押留有生存的可能性。
由于现实社会是纷繁复杂的，就不可能要求人们的行为完全与法律要求相一致，那么，如果现实中出现以建设用地使用权与建筑物作为独立财产分别向不同债权人进行抵押时，抵押合同的效力又如何？司法实践的处理是否给建设用地使用权与建筑物分别抵押留有生存的可能性？
二、司法实践中的可能性
在现实中，建设用地使用权与建筑物分别抵押给不同的债权人的现象却频繁出现，其中最为突出的，就是银行抵押贷款。既然存在分别抵押的适用条件，那就要是否产生分别抵押之效果。抵押合同的效力认定是其可能性论证的关键，司法实践中存在着分歧：一种观点认为，建筑物与土地不可分离，应将建设用地使用权与建筑物视为一个抵押物，按照《担保法》第35条关于“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”的规定处理。如果两个合同均没有违反上述规定，可以承认其效力。次观点的问题在于第一，将建设用地使用权与建筑物视为一个抵押物的做法只关注了两者的依附关系，却忽视了两者不具有同一性，这就与我国法律一贯承认建筑物可以独立于土地而成为所有权的客体，因为建设用地使用权与建筑物各自具有独立的交换价值相违背。第二，《担保法》虽然确立了“余额抵押”制度，但由于抵押物的价值是随时间的推移不断变化着，这就导致“余额”的难以确定，再次抵押就有可能超过余额部分，而是制度成为了一个伪命题。基于此，有学者认为其相对与以前的以前的立法是一种后退。⑵这在立法也有体现，新出台的《物权法》就摈弃这种制度。
另一种意见认为两个抵押合同均有效，但在处理此类合同时，应把建设用地使用权与建筑物视为同一财产，抵押权的效力及于建设用地使用权与建筑物，⑶不同抵押权的实现顺序适用《物权法》等的有关规定。此种观点兼顾了建设用地使用权与建筑物两者的非同一性与依附关系，而且可以弥合立法与现实的缝隙。但此观点适用的前提还是现实生活中出现的以建设用地使用权与建筑物分别作为独立的财产进行抵押的情形，只不过通过一个转化过程，将现实中的分别抵押转化成一并抵押，即虽有分别抵押的表象，却不发生分别抵押之效果，产生的还是一并抵押的效果。这样就与立法中同时抵押、一并抵押相一致了，尤其是《物权法》第182条第2款“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定充分体现了这一观点。然而，在笔者看来，此种观点也只能算是弥合立法与现实的缝隙一种最完美的权宜之计。之所以这样认为，在于一并抵押的种种困境，或者说分别抵押存在理论上的可能性。
最后一种观点，抵押合同无效。此种观点似乎是最忠于法律的原文规定。其实不然，从《物权法》第182条第2款可以得出就分别抵押不是当然无效，而是将其转化成一并抵押。即虽有分别抵押的表象，却不发生分别抵押之效果，产生的还是一并抵押的效果。另一方面，抵押合同无效的认定也过于片面和僵化，⑷不利于当事人利益的实现和秩序的稳定。
不难看出，我国的司法实践对待现实中的分别抵押时，在不否认抵押合同效力的前提下，将分别抵押扼杀在发生分别抵押效果之前，转而适用一并抵押的效果，即抵押权的实现及于建筑物与建设用地使用权两者。故，司法实践中仍不具备分别抵押的效果条件。
三、理论上的可能性
《物权法》第182条对抵押权设定后建筑物和建设用地使用权的关系作出了规定，该条立法遵循以往立法与实践经验作出了“一并抵押”原则。笔者认为，一并抵押并非尽善尽美，其仍有困境和不完善，换言之，分别抵押有存在的合理性和可能性
第一，法律之所以没有承认分别抵押，主要在于抵押权实现时易于产生纠纷，难以执行，⑷其实这个问题根据《物权法》第二百条 “建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的规定就能解决。也就是在其中一个抵押权的实现条件成就后，将建筑物和建设用地使用权一并处分，该抵押权人仅就自己享有抵押权的抵押物优先受偿，将其他抵押物处分所得提前清偿或提存。这对于其他抵押权人来说，只会是百利而无一害。
第二，现实条件与现实需求。现今社会，建筑物的价值越来越大，从交换价值角度，其不在从属于土地，建筑物和建设用地使用权一样都具有巨大的交换价值。另一方面，市场经济的发达，通常表现融资的途径更多。分别抵押就使得抵押人可以充分抵押物的交换价值，使举债与融资更加容易，成本更低。正是基于此，现实生活中才会存在许多就建设用地使用权与建筑物分别抵押的案例。既然现实中从在这种合理的需求，那么建设用地使用权与建筑物分别抵押就有存在生存的现实可能性，法律为何不顺应现实需要，尊重当事人意思自治。从我国现实情况来看，土地和房屋在绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，因此也造成了两种权利在事实上的分离。
第三，虽然我国现行法律将建筑物和建设用地使用权在设定抵押权之时，视为一个整体，但建筑物和建设用地使用权是相互独立的物权，建筑物和建设用地使用权的价值并非完全不能分离，即他们具有非同一性。例如设定抵押时，只是以建筑物作抵押，而并不是以整个地块的全部使用权作抵押，房屋在整个地块中占据的面积是很小的，因而将土地和房屋分开仍然是必要的。如果建筑物和建设用地使用权是分别登记的，也未尝不可以分别确定其价值。尤其是在房地产抵押设定以后，土地上新增的房屋就不应属于抵押物，该建筑物和建设用地使用权的价值是可以分离的。这正是建筑物和建设用地使用权分离的结果。
第四，建筑物和建设用地使用权的权利主体是以同一主体为原则，非同一主体为例外。当建筑物和建设用地使用权的权利主体为同一人时，设定抵押权时，法律上要求抵押人遵守“地随房走”域“房随地走”的原则是完全可以做到的，并可避免纠纷。但当建筑物和建设用地使用权的权利非为同一人时，通过使用权人设定抵押时，他就无权对不拥有产权的建筑物一并设定抵押；相反，建筑物产权人设定抵押时，他也无权对不拥有使用权的土地一并设定抵押。因此说，“一并抵押”在建筑物和建设用地使用权的权利主体不一致情形下遇到了困惑。
第五，建设用地使用权随着社会的不断发展和对资源利用效率的提高，其权利范围也不仅限土地之上，地下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也获得法律确认，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和建筑物的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以抵押和处分。只要不违反现行法律的强制性规定，都应当认为是有效的。这也是物尽其用原则的体现。
小结，无论是从抵押权的实现、现实条件与需求、理论基础角度，还是从权利主体、权利发展趋势角度，在理论上建设用地使用权与建筑物分别抵押都有存在的可能性。
注释：⑴ 许明月，林全玲：《我国担保法制度设计应当重视的几个基本问题》，《现代法学》，2005年第5期。
⑵ 王崇敏：《不动产抵押权若干问题研究》，载《担保法疑难问题研究与立法完善》，法律出版社2006年4月版，第154页。
⑶ 张斐：《土地使用权与房屋分别抵押时的效力》，载《担保法疑难问题研究与立法完善》，法律出版社2006年4月版，第192页。
⑷ 张斐：《土地使用权与房屋分别抵押时的效力》，载《担保法疑难问题研究与立法完善》，法律出版社2006年4月版，第192页。
作者：余志来（安徽王良其律师事务所律师）
