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江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件

常政发（2000）207号

关于颁发《常州市市区土地收购储备管理办法》的通知

各市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

　　现将《常州市市区土地收购储备管理办法》颁发给你们，望认真贯彻执行。

二０００年十二月十六日


常州市市区土地收购储备管理办法


第一章 总则


第一条 为加强土地资源和资产管理，合理利用土地，规范土地市场，增强政府对土地的宏观调控能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称土地收购储备，是指土地收购储备机构受市政府委托，依据本办法的规定，实施国有土地使用权的收购、储备，对土地进行前期开发整理，供应土地使用权，实现土地资产保值增值，合理配置土地资源的行为。

第三条 本市市区范围内国有土地的收购储备，适用本办法。

第四条 市国土管理部门是本市国有土地收购储备的主管部门。市土地收购储备中心，具体组织实施国有土地收购、储备、前期开发利用和供应工作。

第五条市计划、经济、建设、规划、财政、房产、物价等管理部门应按各自职责，协助市国土管理部门做好土地收购储备的相关工作。

第六条 土地使用权被依法收回或收购的单位和个人，必须依法办理土地使用权变更登记手续，按期交付土地，并协助做好土地收购储备的相关工作。


第二章 收购储备


第七条 市土地收购储备中心根据土地利用总体规划、城市建设规划、年度用地计划和产业政策制定土地储备计划，经市土地收购储备管理委员会审核并报市政府批准后组织实施。

第八条 下列土地可以进行收购储备：

（一）国有土地使用者未按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金或未按合同约定期限进行开发，被依法收回的土地；

（二）出让国有土地使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，被依法收回的土地；

（三）因单位搬迁、解散、撤销、破产、“退二进三”、产业结构调整或其他原因调整出原划拔的国有土地，以及经核准报废的交通设施、矿场用地；

（四）市国资经营公司、银行收回处置土地抵押权、法院依法裁定的土地使用权需改变用途的土地；

（五）已被依法征用或撤队转居后的剩余国有土地；

（六）因实施城市规划和土地调整，市政府指令收购的土地；

（七）交易价格明显低于市场价格，政府优先购买的土地；

（八）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和又不具备转让条件的土地；

（九）土地使用权人申请市土地收购储备中心收购的土地；

（十）其他需要进行收购储备的国有土地。

由市土地行政主管部门按规定程序依法收回的国有土地，交市土地收购储备中心集中储备和开发整理。

第九条 土地收购的一般程序为：

（一）申请收购。符合土地收购条件的土地使用权人向市土地收购储备中心提出申请。

（二）权属核查。市土地收购储备中心对申请人提供的土地，包括土地及地上物权属、土地类别、土地面积、四至范围、土地用途、地上建（构）筑物状况等进行实地调查核实。根据市规划部门确定该地块控制详细规划，拟定地块的开发利用方案，确定收购储备地块。

（三）拟定方案。市土地收购储备中心根据申请人提出的申请和实际调查情况，提出土地收购储备初步方案。

（四）费用测算。市土地收购储备中心对储备的地块根据土地利用现状、土地基准地价等对收购储备地块的补偿费用进行评估、测算。

（五）方案报批。市土地收购储备中心根据权属核查及费用测算结果制定土地收购具体方案，经市土地收购储备管理委员会审核后报市政府批准。

（六）签订协议。收购方案经批准后，由市土地收购储备中心与原土地使用权人签订《土地收购协议》。

《土地收购协议》应包括以下内容：

1、土地位置、面积、用途及权属依据；

2、土地补偿费用及其支付方式和期限；

3、交付土地的期限和方式；

4、双方约定的权利和义务；

5、违约责任；

6、争议的处理；

7、其他双方认为需要约定的内容。

市土地收购储备屯心根据《土地收购协议》约定的补偿金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。

（七）权属变更，市土地收购储备中心根据《土地收购协议》支付收购补偿费用后，与原土地使用权人凭批准文件及有关资料共同向市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续；涉及房屋产权变更的，还须向房产管理部门申请办理房屋所有权变更登记手续。

第十条 土地收购补偿包括对原土地使用权及其地上建（构）筑物的补偿，补偿标准可采用下列方式确定：

（一）由具备土地评估资质的非经营性的评估机构依据基准地价和国家有关规定，按现时用途和实际利用现状进行评估并经市土地行政主管部门确认，作为土地收购补偿的依据。

（二）按土地使用权取得成本及开发投入费用补偿，地上建（构）筑物、附着物补偿按房屋拆迂的有关规定执行。

（三）以置换方式进行土地储备的，由市土地收购储备中心与原土地使用权人结算差价。

（四）出让土地使用权的收购补偿按已投入成本和己支付的土地出让金进行补偿，并应扣除原土地使用权已实际使用土地期间应付出的出让金部分。


第三章 前期开发与利用


第十一条 土地收购储备中心对收购储备的土地通过下列方式进行前期开发：

（一）地上物拆迁、地上物拆迁按《常州市城市房屋拆迁管理办法》的规定执行。

（二）场地平整。

（三）完善基础设施。市土地收购储备中心根据建设需要完善地块配套设施，以增强储备地块的市场吸引力。

第十二条 储备土地前期开发单位由市土地收购储备中心按规定通过招标确定。

第十三条 市土地收购储备中心在原土地使用人交付土地使用权后，至土地使用权出让前，可对储备土地单独或者连同地上建筑物出租、抵押或临时改变用途。

第十四条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及附着物拆迁的，市土地收购储备中心应持有关用地批准文件及《土地收购协议》，到有关部门依法办理审批或登记手续。


第四章 储备土地供应


第十五条 储备土地的供应由市土地收购储备中心拟定方案，经市土地收购储备管理委员会审核，报市政府批准后统一由市土地交易中心组织实施。

第十六条 储备土地供应接以下程序进行：

（一）确定供应地块。

（二）供地方案报批。

（三）发布信息。由市土地交易中心发布土地使用权供应信息。

（四）土地供应。储备土地应以出让等有偿方式供应，确定使用者。其中商业、金融、旅游、娱乐、商品房开发（包括企业“退二进三”）等用地采用招标或拍卖方式供地。受让用地者在规定时间内到市土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同》或办理其他合法用地批文。确定后的土地使用者凭《国有土地使用权出让合同》或用地批文按规定程序完善用地手续。

（五）支付土地费用。受让单位向市土地行政主管部门支付土地费用。其中前期开发费用等经市财政、建设和国土管理部门核定直接拨付给市土地收购储备中心。


第五章 财务管理


第十七条 市土地收购储备中心财务实行独立核算、收支两条线管理，接受市财政部门、审计部门的指导和监督。

第十八条 加强储备土地的经营管理，土地收购、储备、开发、出让资金按宗地单独审核结算。收购土地储备出让所得价款应及时全额解缴财政，由市政府统一安排，主要用于城市基础设施建设、土地复垦和社会公益事业建设。


第六章 罚则


第十九条 市土地收购储备中心未按协议规定支付收购补偿费用的，原土地使用人有权解除收购合同，并要求市土地收购储备屯心承担违约责任。

第二十条 原土地使用权人未按协议规定交付土地及地上物的，或者在交付土地的同时，擅自处理地上构筑物、建筑物的，市土地储备中心有权要求原土地使用权人限期改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，市土地收购储备中心可向法院提起诉讼，要求原土地使用权人承担违约责任。

第二十一条 储备土地使用权受让单位未按《国有土地使用权出让合同》规定交纳土地出让金的，接《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定予以处罚。

第二十二条 土地收购储备、前期开发、利用等过程中的纠纷，争议双方可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十三条 市土地收购储备中心工作人员玩忽职守、滥用职权、拘私舞弊的，或利用职务便利，索取或非法收受他人财物的，给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第七章 附则


第二十四条 各所辖市可根据本地实际情况参照本办法执行。

第二十五条 本办法自发布之日起施行。



常州市人民政府
2000年12月16日

　　自2008年最高人民法院在全国范围推行案件质量评估工作以来，审判管理逐渐形成了以案件质量评估体系为“指挥棒”的综合调控机制。这种以司法统计技术为支撑的案件质量评估体系决定了审判管理机制主要处于宏观层面。在审判管理不断加强、案件质量宏观数据逐年提升的现行态势下，我们更应该把目光转移到审判管理宏观调控向微观基础的传导上。目前，虽然审判管理宏观调控的微观基础不断夯实，但现实中的微观基础却并不牢固。作为身在基层法院、连续学习和关注全国审判管理的笔者，对宏观与微观之间的博弈有了切身体会。需要说明的是，本文采用“博弈”这一术语，绝非贬义，而是在肯定成绩的基础上，对审判管理的一些现实问题做客观的分析和理性的思考，为进一步完善审判管理制度提供些许思路。

一、整体与局部之间的“囚徒博弈”

“囚徒博弈”的核心思想是，在一个集体里，有可能每个人都是理性的选择，但对于整个集体来说却是不理性的。尽管案件质量评估体系的价值导向是公正、效率和效果的有机统一，但是，它强调的是每个案件经过整个审判流程过程后所应具有的综合结果，而因上下级法院之间和法院部门之间的职能分工不同，各级法院和各个部门面临着不同的案件质量评估指标的评价。出于自身利益的考虑，各级法院和各个部门会追求各自部门指标数据的最优化，但这样未必会使每个案件在经过整个审判流程过程后所应具有的综合结果是最优的。

例如，最高人民法院在2008年11月公布了《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》中对发回重审进行了原则性规定，即根据申请再审上提一级的立法精神，再审程序中不应强调发回重审为原则。而在目前司法实践中，有些上级法院可能基于回避信访风险或错判风险等考虑，并不具体区分再审理由，而笼统地以事实不清、事实错误和违反法定程序为由，将绝大部分再审案件一纸裁定发回下级法院重审，忽视对当事人再审诉权的保障。又如，一些法院的立案、审判、执行等部门片面追求各自部门利益，忽视相互工作之间的关系。如立案部门缺乏必要的审查，将一些不适宜法院处理的案件予以立案，造成审理后难以下判；如有的法官对判决主文的可执行性缺乏必要的审查，判决后造成无法执行；如有的法官在执行过程中措施失当，引起诉讼保全失效，造成当事人权益难以及时实现等。

二、共性与个性之间的“空间博弈”

基于历史传统、经济发展、社会环境等因素的不同，各地法院面临的司法需求和审判形势会有较大的差异，其审判管理的重点和难点也就会有所侧重。比如，案件数量多、审判压力大的法院侧重于效率管理，而案件数量少、审判压力小的法院侧重于质量管理或效果管理；处于乡土社会的法院会注重调解工作，更强调审判的社会效果，而处于商业社会的法院会注重判决结案，更强调审判的法律效果，为市场经济提供明确的规则指引。对此，最高人民法院在《关于开展案件质量评估工作的指导意见》第七条和第十三条分别规定，各级人民法院可以根据实际情况适当调整指标和权数，以实现共性调控与个性发展的和谐共存。然而，虽有立法规定，但近年来上级法院对下级法院的案件质量进行评估时却对此关注不够，仍然用共性的指标体系进行统一的评估。

例如，对于审判压力很大的法院来说，虽将精力集中于效率管理，但它的效率指标数值与其他不同类型的法院效率指标数值相比不一定都有比较优势，更不用谈质量和效果其他两个指标数值。一般来说，除了基于案件数量较大的原因而拥有个别指标数值优势外，其他诸多效率指标都会处于相对劣势。为了迎合共性指标体系的评估，有的法院借用“诉调对接”机制，采取案件体外循环的方法，人为不当地提升效率指标数值。再如，对于处于商业社会的法院来说，如果不区分案件性质，一味强调所有案件的高调撤率，则会造成像在知识产权、金融创新工具等纠纷中无法充分发挥“提供规则指引、培育新型市场”的司法功能。

三、他律与自律之间的“时间博弈”

一项审判管理内容真正的贯彻落实必然经历由开始的宏观他律走向之后的微观自律两个过程。其中，微观的认同是宏观他律走向微观自律的前提条件，经由“认知——情感——行为——内化于心”，最终审判管理内容获得真正落实。但司法实践中，一项审判管理内容得到广泛认同、由他律走向自律并非一帆风顺，需要经过时间的洗礼。这种博弈就像压弹簧，此消彼长，不进则退。只有该项审判管理一直持续，宏观管理效果才会持续显现，若该项审判管理不再施力，则宏观管理效果就不会继续叠加，而一旦该项审判管理有所减弱，往往会出现有违该项审判管理初衷的反向反弹。

最典型的例子就是之前最高人民法院对调撤率的强调，各地法院均予以高度重视，想方设法地提升调撤率指标的数值，相应的，那些年度中，调撤率指标数值也就有较大幅度的提高，甚至据某个媒体报道，个别法院民事调撤率高达100%。然而，随着近年来针对结案率指标的负面影响，最高人民法院不断提出均衡结案的要求。各地法院又把注意力转向均衡结案工作。在近年来均衡结案率指标数值得到明显提升的同时，许多法院的调撤率指标不仅不能保持历史的最佳状态，而且呈现不同程度地下滑趋势。

四、内涵与外延之间的“边缘博弈”

最高人民法院和高级人民法院对每一个案件质量评估指标的目的与功能、计算标准等内涵都进行了较详细的规定。尽管某些案件质量评估指标的外延没有被完全描述出来，但是根据其内涵的规定，结合管理服务于审判的理念，各地法院完全可以得出正确的界定。但反观司法实践，部分法院不断在试探每个案件质量评估指标的边缘区域。

例如，对于当庭裁判率指标的参考标准，最高人民法院仅规定当庭裁判包括当庭口头裁判和法官主持调解双方当庭签字的案件。司法确认的诉前调解案件是否包含其中，没有明确，从而造成实践中有的法院“理所当然”地将其包含在内，甚至采用各种方法让无需进行司法确认的诉前调解案件进入司法确认程序，用以提升当庭裁判率指标数值。

五、管理与审判之间的“专业博弈”

宏观审判管理部门凝聚着专业管理思维，充斥着审判管理专业人士；微观审判领域则缺乏足够的专业资源。这种“专业屏障”往往成为信息不对称下博弈均衡走向整体审判利益受损的重要壁垒。

总之，作为一个相对的概念，宏观与微观之间，大到可以是最高人民法院与基层人民法院之间，小到可能是某个庭室与其内的法官之间，无论属于那个层次，都或多或少存在上述的五种博弈，让审判管理宏观调控缺乏坚实有效的微观基础，进而使其管理效果显得有所不足。

那么，如何引导和管理这五种博弈，实现宏观与微观的协力和管理效果的提升呢？笔者认为，针对整体与局部之间的囚徒博弈，在制定审判管理内容时应当充分考虑微观局部效用最大化的可能选择，在管理设计中力求宏观整体利益和微观局部利益的和谐统一，并辅之以相应的配套措施引导微观局部个体做出理性选择，努力实现上下级法院之间的功能定位和每个法院内部立审执的兼顾。针对共性与个性之间的空间博弈，一方面，探索和制定案件质量评估指标数值的合理区间，扭转目前的单一追求排名的做法，让每个法院在个性管理方面有坚持和发展的空间与时间；另一方面，上级法院改变“一刀切”的评估方案，切实关注每个法院的个性。针对他律与自律之间的时间博弈，宏观层面需要在重点管理方向上加强司法政策宣示和传导，加强微观个体认同的效果，防止不必要的负面反弹。针对内涵与外延之间的边缘博弈，宏观层面一方面需要不断完善外延，确定清晰的边界，另一方面加强对擦边球行为的专项管控。针对管理与审判之间的专业博弈，宏观层面一要加强对审判管理内容的通俗解释，并引导专业人士更多地向微观个体传授基本常识，减少专业性的信息不对称，二要实现结果评估指标和过程操作指标有机的统一，给微观个体一个简单明了、易于执行的操作指引。


（作者单位：上海市浦东新区人民法院）